Имущественный спор: как решить проблемы с кадастровым перечнем

Источник: РБК

Стоимость недвижимости обычно настолько велика, что метод расчета налога на имущество организаций критичен для многих компаний. Как отстоять свое право на расчет по кадастровой стоимости

Компании должны платить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости только по тем объектам недвижимости, которые включены в специальный перечень, установленный субъектом Федерации. В каждом регионе он свой. Если вашего имущества в перечне нет, то налог нужно рассчитывать и платить исходя из среднегодовой стоимости.

Исключение из общего правила действует только для той недвижимости, которая указана в подпунктах 3 и 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса (НК). Даже если этих объектов нет в региональном перечне, платить налог на имущество нужно по их кадастровой стоимости.

«Какой из двух способов расчета выгоднее с точки зрения налоговой оптимизации, зависит от каждого конкретного случая. Однако компаниям выбирать не приходится — сумма налога напрямую связана с перечнем. Критерии, по которым недвижимость включают или исключают из него, прописаны в п. 7 ст. 378.2 НК. Например, исходя из кадастровой стоимости нужно рассчитывать налог с административно-деловых центров, торговых комплексов и помещений в них, а также зданий и помещений, которые используют под офисы и магазины», 

- говорит Сергей Пивоварчик

Несмотря на прозрачность критериев, многие бизнесмены сталкиваются с ситуацией, когда их недвижимости в перечне нет, хотя по общему правилу она там должна быть, или наоборот. Разберемся, как это можно исправить.

Что делать, если объект необоснованно включили в перечень

Чтобы решить, как исправить ситуацию, определите, по какому критерию объект решили включить в перечень. Обычно на это есть две основные причины.

Здание расположено на земельном участке, который предназначен для размещения офисов, объектов торговли, бытового обслуживания или общественного питания, но вы фактически не используете его для указанных целей. Тогда можно выбрать один из вариантов:

  • обратиться в департамент городского имущества с просьбой изменить вид разрешенного использования земельного участка;
  • обратиться в Госинспекцию по недвижимости с просьбой составить акт обследования. Такое действие возможно, если изменение вида разрешенного использования нецелесообразно, но объект недвижимости фактически используется для вышеуказанных видов деятельности менее чем на 20% площади. Для московской недвижимости важно получить результаты обследования госинспекции до 30 июня 2020 года. Это позволит заявить о применении льготы и снизить налог в четыре раза (п. 2.3 ст. 4.1 закона г. Москвы от 05.11.2003 № 64).

В инспекцию поступили сведения о том, что вы используете больше 20% общей площади объекта капитального строительства для размещения офисов, магазинов, ресторанов и объектов бытового обслуживания. Такие данные, как правило, получают из результатов обследования Госинспекции по недвижимости. В этом случае можно выбрать один из следующих вариантов:

  • при несогласии с указанным актом запросите повторное обследование в госинспекции. Помните, что допущенные Госинспекцией по недвижимости нарушения, которые будут выявлены в результате повторного обследования, можно оспорить в суде;
  • если после проведения Госинспекцией по недвижимости обследования фактическое использование объекта изменилось, потребуйте акт, который подтвердит отсутствие таких видов использования объекта. Документ нужно подготовить до 31 декабря того года, который предшествует году исключения объекта из перечня.

Если объект недвижимости включили в перечень одновременно по нескольким критериям, с которыми вы не согласны, проведите нужные действия для каждого из них.

После того как департамент экономической политики и развития города или суд признают, что вашу недвижимость включили в перечень необоснованно, объект считается исключенным из него.

Если исключение объекта недвижимости из перечня невозможно, рассмотрите способы снижения налога с помощью различных льгот (указаны в ст. 4.1 закона г. Москвы от 05.11.2003 № 64).

Что делать, если объект забыли внести в перечень

Бывают случаи, когда недвижимость не включили в перечень, но компании выгоднее платить налог по кадастровой стоимости, а не по среднегодовой. Такие примеры встречаются в основном по новым объектам: стоимость их строительства (и, соответственно, первоначальная среднегодовая стоимость) выше, чем рассчитанная в рамках ГКО кадастровая стоимость.

Даже когда кадастровая и среднегодовая стоимость объекта сопоставимы, решающее значение имеют ставки по налогу на имущество организаций. Так, ставка налога по среднегодовой стоимости в Москве составляет 2,2%, а по кадастровой — 1,7%. Разница в ставках, на первый взгляд, небольшая, но зачастую оказывается внушительной суммой.

«Перечень составляется (и ежегодно дополняется) исходя из сведений ЕГРН на момент формирования (как правило, октябрь года, предшествующего налоговому периоду). В течение налогового периода перечень дополняться не может. Все выявленные в течение года объекты можно включить в перечень лишь на следующий налоговый период (п. 10 ст. 378.2 НК). Например, сведения о здании, не включенном в перечень на 2020 год, будут учтены при формировании перечня объектов недвижимого имущества на 2021 год.»

Если объект недвижимого имущества не включен в перечень, собственник может оспорить бездействие госоргана, который отвечает за его формирование. Объект могут включить в перечень на текущий год, только если бездействие госоргана признают незаконным (например, дело № А51-18780/2016).

Действующие лица:

Сергей
Пивоварчик

управляющий партнер

Верните экран в вертикальное положение