Государство отбирает землю: как компании получить достойную компенсацию

Источник: РБК

В последние годы государство все чаще изымает из собственности компаний земельные участки. Это связано с активным ростом объемов проектирования и строительства в Москве. Как получить справедливую компенсацию вместо минимальной стоимости?

Если земельный участок хотят отобрать у арендатора, который использует землю с нарушением установленного вида разрешенного использования или в рамках бессрочного договора аренды, ему остается только подсчитывать гипотетически недополученные доходы от досрочно расторгнутых договоров аренды. Это связано с предусмотренной законом для арендодателя возможностью расторжения договора аренды в одностороннем порядке (ст. 610, 619 ГК) без необходимости соблюдения процедуры выкупа.

А вот у собственников и арендаторов с долгосрочными договорами аренды больший набор инструментов защиты своих прав и законных интересов.

- уточняет Сергей Пивоварчик

Почему землю компании может забрать государство

Существует два способа изъятия земельных участков: основной (условно добровольный) и дополнительный (принудительный). Первый проходит по соглашению сторон, без суда. Так бывает, если правообладателя устраивают условия прекращения имущественных прав и передачи объекта публичному образованию. При использовании второго способа земельный участок забирают на основании судебного решения без согласия правообладателя.

Порядок изъятия в обоих случаях общий.

1. Госорганы регистрируют решение об изъятии или выкупе земельного участка.
2. Собственники и пользователи земельных участков получают уведомление, что их земельный участок в скором времени изымут. Это происходит не позднее чем за один год до момента изъятия.

Землю, как правило, не отбирают просто так. Для этого нужно весомое обоснование. Зачастую это связано с градостроительным планированием. Утвержденные нормативные акты с планами на строительство публикуют в открытом доступе, поэтому информацию о предстоящем изъятии собственник может получить задолго до начала реализации самой процедуры изъятия.

- уточняет Сергей Пивоварчик

Если госорган и собственник приходят к согласию о выкупной цене, то между сторонами оформляется соглашение. В нем детализируются порядок и условия изъятия. Например, за правообладателем могут закрепить определенные обязанности по подготовке объекта к передаче государству. Если стороны согласия не достигают, государственный орган, принявший решение об изъятии, может предъявить в судебном порядке требование о выкупе земельного участка.

Как рассчитывают цену за земельный участок

При изъятии земельного участка на возмещение могут претендовать как собственники, так и правообладатели, которые владеют землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (п. 3 ст. 56.8 Земельного кодекса).

Государство должно возместить не только стоимость участка, но и убытки, а также упущенную выгоду. Если одновременно с земельным участком у компании изымают расположенный на нем объект недвижимости, то собственнику должны возместить и его рыночную стоимость. Определить общий размер возмещения необходимо за 60 дней до того, как правообладателю земельного участка будет направлено соглашение об изъятии недвижимости.

Выкупную цену определяют по результатам проведенной оценки (по правилам Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998). Итоговый размер компенсации определяется с учетом оценки добросовестности правообладателя. Поэтому вам не возместят:

  • стоимость объектов, которые возведены с нарушением требований градостроительного зонирования, правил землепользования и застройки, целевого назначения, вида разрешенного использования земельного участка;
  • стоимость объектов, которые возведены с нарушением действующего законодательства, в т.ч. градостроительного;
  • стоимость неотделимых улучшений, строений, сооружений, возведенных после того, как собственник узнал или должен был узнать о предстоящем изъятии;
  • убытки, понесенные по сделкам, совершенным после того, как собственник узнал или должен был узнать о предстоящем изъятии.

Этот подход полностью соответствует принципам защиты добросовестных участников гражданского оборота и его правомерных ожиданий. В то же время компенсации правообладателю за прекращение права собственности в отношении объектов и сделок, которые он возвел и совершил после получения информации о предстоящем изъятии земельного участка, указанным принципам не соответствует.

Ранее стоимость объектов недвижимого имущества с несогласованными пристройками и улучшениями на изымаемом участке не возмещали. Это касалось и объектов, строительство которых начали после уведомления об изъятии этого земельного участка, независимо от стадии строительства.
 

Сейчас, если у собственника или другого правообладателя нет права на земельный участок, на котором расположены его объекты недвижимости, возмещение за участок определяется как при аренде на срок 49 лет (ст. 26 Закона № 499-ФЗ). И обратная ситуация: если изымаемый участок принадлежит гражданину на праве собственности (ином праве), но у него нет зарегистрированного права на расположенный на нем объект недвижимости, то в размер возмещения включается рыночная стоимость такого объекта недвижимости (ч. 3, 5 ст. 26). Данная статья закрыла недоработки в земельном законодательстве в отношении защиты прав собственников.

- уточняет Сергей Пивоварчик

Если вы не согласны с ценой

Сложности при определении выкупной цены возникают довольно часто. Практика показывает, что в большинстве случаев размер компенсации, рассчитанный государственными органами, значительно отличается от объективной рыночной стоимости в меньшую сторону.

Ситуация выглядит так. Участок переходит в публичную собственность после заключения между сторонами соглашения об изъятии земельного участка, и только после этого госорган может легализовать бюджетное финансирование. Но публичный орган не торопится заключать такое соглашение, предлагая цену, которая зачастую не устраивает собственника.

Затягивание процедуры изъятия в конечном счете ставит собственника перед выбором: соглашаться с предлагаемой компенсацией, так как он уже теряет свое фактическое владение и не может пользоваться участком в первоначальном виде, либо спорить с государством и при этом нести существенные временные и финансовые затраты. При этом собственник понимает, что не получит полноценную компенсацию за свои имущественные и финансовые потери, понесенные в период спора. В такой ситуации очень важна качественная подготовка и всесторонний анализ, прогнозирование потенциальных результатов спора.

Самый эффективный способ, который обеспечит равенство сторон в земельном конфликте, — это самостоятельное обращение собственника в суд. Необходимо требовать соблюдения законной процедуры изъятия на условиях объективной компенсации.

- уточняет Сергей Пивоварчик

Ведь только судебная процедура является особо требовательной к определению размера возмещения за изымаемый земельный участок. По правилам Земельного кодекса оценивать стоимость участка нужно с учетом всех критериев и характеристик объекта изъятия. А стоимость зависит от размеров, местоположения, категории, удаленности от инфраструктурных объектов и т.д.

При этом необходимо инициировать полную процедуру изъятия в судебном порядке. Исковое требование только о возмещении убытков не будет являться гарантией соблюдения всех интересов собственника, так как оценочные работы не будут проведены в полном объеме.

Защита прав на земельные участки

Известны случаи, когда публичные органы умышленно нарушают установленный порядок изъятия. Пока собственник земельного участка использует для своей защиты механизмы, предусмотренные процессуальным законодательством, фактически его участок занимают и используют органы власти или подведомственные организации. Пройдет значительное время, прежде чем ему удастся обосновать свои права. Однако на протяжении всего этого периода ему необходимо оплачивать землепользование. Это очевидное нарушение прав собственника фактически изъятых земельных участков.

После того как собственник получает уведомление об изъятии земельного участка, он фактически теряет право распоряжаться своим имуществом — не может его сдать, продать, подарить, использовать под строительство. Однако он продолжает нести налоговую нагрузку, даже если находится в состоянии судебного разбирательства с изымающим органом. К сожалению, как показывает судебная практика, удовлетворение публичных интересов стоит на первом месте. То есть собственник действительно теряет и участок, и финансы.

Ранее по правилам п. 7 ст. 23 Земельного кодекса правообладатели могли требовать от уполномоченных органов власти выкуп их земельных участков. Это было возможно, когда публичное использование участка приводило к невозможности его дальнейшей эксплуатации собственником. Однако после принятия Федерального закона № 499-ФЗ от 31.12.2014 эту возможность отменили. С августа 2018 года правообладатель может требовать выкупа своего земельного участка по рыночной стоимости либо возмещения убытков, только если изъятие привело к невозможности или существенному затруднению его использования.

Процедура выкупа не предполагает возмещение правообладателям всех имущественных потерь. То есть правообладателю возместят убытки постфактум, а до этого он продолжает нести некомпенсируемые затраты.

Помните, что нарушение хотя бы одного из требований процедуры служит основанием для отказа уполномоченному органу реализовать свое право на изъятие земельных участков в судебном порядке (Земельный кодекс РФ, гл. VII). Это важно иметь в виду собственнику, когда он понимает, что действия уполномоченных органов начинают противоречить закону.
 

Действующие лица:

Сергей
Пивоварчик

управляющий партнер

Верните экран в вертикальное положение