Алгоритм оспаривания кадастровой стоимости объекта

Источник: Арбитражная практика

Сергей Пивоварчик, управляющий партнер CG, поделился накопленным опытом по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости с читателями издания "Арбитражная практика для юристов". Какой алгоритм вам следует использовать в случае несогласия с установленной кадастровой стоимостью объекта, читайте в подготовленном материале.

Кадастровую стоимость используют в сфере налогообложения коммерческих объектов недвижимости (зданий, помещений). Это не только налоговая база по налогу на имущество, но и основная характеристика объекта недвижимости, важный элемент кадастрового учета.

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Закон и ВС ограничили круг лиц, которые могут оспорить кадастровую стоимость, — это лица (физические и юридические), чьи права и законные интересы затронуты оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости (ст. 245 КАС, п. 6 постановления Пленума ВС от 30.06.2015 № 28).

Бывший собственник. Он вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, которая применялась в качестве налоговой базы в тот период, когда он владел объектом.

Например, налогоплательщик уже произвел отчуждение объекта недвижимости, но еще не заплатил налог за соответствующий налоговый период. Тогда он вправе оспорить кадастровую стоимость. Но есть особенности. Результаты оспаривания кадастровой стоимости применяются в том налоговом периоде, в котором была инициирована процедура оспаривания (ст. 378.2 НК).

Пример. Собственник подал заявление об оспаривании кадастровой стоимости 31.12.2016. Стоимость была установлена по состоянию на 01.01.2014 (применялась в 2015 и 2016 годах). Собственник сможет применить результаты оспаривания ко всему периоду 2016 года начиная с 01.01.2016, но не к 2015 году (в котором действовала та же кадастровая стоимость), так как процедура оспаривания началась только в 2016 году.

Раньше органы власти могли подавать иски в отношении только тех объектов, которые находятся в собственности РФ или муниципальных образований (ст. 24.18 Закона № 135‑ФЗ). КС признал эту норму неконституционной (постановление КС от 05.07.2016 № 15-П).

Административный истец оспорил кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта, определенную по состоянию на 01.01.2016 и применявшуюся в налоговых периодах 2017–2018 годов. Он смог применить результаты оспаривания лишь к налоговому периоду 2018 года — того, в котором инициировал процедуру оспаривания (дело № 3а-3421/2018).

Собственник части или доли. Надлежащий истец — любой собственник (объекта целиком или его части, равно как и доли в праве собственности на объект), который самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях, а потому автономно реализует свое право на пересмотр кадастровой стоимости. Согласие других собственников в таком случае не требуется. В случае с долевой собственностью в дело обязательно нужно привлечь собственников всех остальных долей в праве собственности на объект. Они будут третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований.

Пример. Московский городской суд привлек к участию в деле № 3а-1506/2017 в качестве третьих лиц всех собственников помещений в здании, кадастровую стоимость которого административный истец просил установить в размере его рыночной стоимости. 17 175 — количество объектов недвижимости, кадастровую стоимость которых оспорили из-за недостоверности сведений с начала 2017 года.

Органы госвласти и местного самоуправления. Органы власти могут оспаривать кадастровую стоимость объектов недвижимости, расположенных на их территории.

Пример. Администрация города Ульяновска подала иск к Управлению Росреестра по Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости об установлении кадастровой стоимости объекта, находящегося в частной собственности, в размере его рыночной стоимости. По результатам проведенной в рамках дела судебной экспертизы в отчете о рыночной стоимости объекта были выявлены ошибки, с учетом которых заявление собственника объекта подлежало отклонению комиссией как основанное на недостоверных сведениях. Суд удовлетворил заявленные требования и постановил исключить из ЕГРН сведения о новой кадастровой стоимости объекта (дело № 33а-3538/2017).

Перечень надлежащих истцов

С требованием об оспаривании кадастровой стоимости могут обратиться:

— собственники объекта недвижимости;

— бывшие собственники объекта недвижимости;

— лица, владеющие объектом недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования или по- жизненного наследуемого владения;

— органы государственной власти, органы местного самоуправления;

— арендаторы недвижимого имущества, которое находится в государственной или муниципальной собственности,

— в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости;

— арендаторы недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан и (или) юридических лиц, если арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости этого недвижимого имущества и если согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме;

— иные лица, если результатами определения-ка- дастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:

- основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости различаются предметом предъявляемых требований;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости

С чем связано требование: с допущенной ошибкой.

Результат иска: признание прежде действовавшей кадастровой стоимости недостоверной, недействительной, ошибочной.

Пример. Верховный суд Республики Мордовия признал результаты государственной кадастровой оценки недействительными. Их оспаривали в связи с использованием в ходе государственной кадастровой оценки недостоверных сведений о виде фактического использования объекта, что существенно повлияло на результаты определения его стоимости (дело № 33а-1012/2016).

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость

С чем связано требование: собственник реализует свое право установить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта в ином размере — в размере его рыночной стоимости.

Результат иска: установление на определенную дату кадастровой стоимости в размере рыночной.

Часто величины (кадастровая и рыночная стоимость) в отношении одного и того же объекта могут существенно различаться. Это связано с особенностями регулирования института кадастровой стоимости2. В частности, при определении кадастровой стоимости объекта не принимаются в расчет его индивидуальные особенности, которые могут оказывать существенное влияние на его рыночную стоимость. В отдельных случаях встречаются многократные расхождения между кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью в связи с невозможностью учета в рамках государственной кадастровой оценки фактического состояния, или износа, или изменений в назначении объекта (например, начала его реконструкции) и пр. Такие примеры на территории города Москвы особенно распространены, и благодаря применению инструмента оспаривания кадастровой стоимости правообладателям удается избежать необоснованного завышения обязательных платежей (например, дела № 3а-1200/2017, 3а-2084/2017).

Что важно, определение надлежащего административного ответчика зависит от выбранного административным истцом предмета административного иска и от основания оспаривания результата определения кадастровой стоимости. Если в качестве предмета административного иска заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, то в таком случае надлежащими административными соответчиками являются:

- госорган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости;

- госорган, осуществляющий функции государственной кадастровой оценки.

Если в качестве предмета административного иска заявлено требование об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, то надлежащими административными ответчиками являются указанная комиссия и государственный орган, осуществляющий функции государственной кадастровой оценки, при котором она создана.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости

Недостоверность сведений. Оспаривание кадастровой стоимости в связи с недостоверностью сведений осуществляется в заявительном порядке на основании документов, подтверждающих ошибку (порок использованных сведений). Если Росреестр отказывается устранять ошибку добровольно, истец может обратиться в суд.

Установление рыночной стоимости. Сначала следует подсчитать, сколько примерно составил бы налог на имущество организаций (земельный налог, арендная плата), если бы его рассчитывали исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости. Затем выяснить, какой будет разница между этой суммой и суммой налога, рассчитанного исходя из текущей кадастровой стоимости. Дальше надо решить, стоит ли ради этой суммы подавать иск в суд, насколько этот процесс экономически целесообразен, учитывая, что, помимо временных затрат на реализацию проекта, предстоят расходы на оценку, а также судебные издержки. Вполне может оказаться, что выгоднее оставить все как есть.

Если выяснится, что кадастровая стоимость завышена значительно и признание рыночной стоимости объекта недвижимости налоговой базой существенно уменьшит налог на имущество, нужно инициировать процедуру оспаривания.

Шаг 1. Подготовка документов для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости

Получите кадастровую справку, в которой будет отображена текущая кадастровая стоимость объекта недвижимости и дата ее определения.

1) Многие не уделяют должного внимания вопросу корректного определения даты, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, что приводит к неудовлетворительным результатам. Например, нередко собственники коммерческих объектов становятся жертвами шаблонного подхода: отчет о рыночной стоимости, как правило, составляется по состоянию на дату, на которую были утверждены результаты государственной кадастровой оценки в данном регионе, — начинается спор. Получив отказ в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, собственник готовит и направляет в суд соответствующее административное исковое заявление. Суд предъявленные требования удовлетворяет, но в дальнейшем собственника ждет сюрприз: оказывается, что результаты оспаривания можно применять к ограниченному, непродолжительному периоду времени. Дело в том, что кадастровая стоимость, утвержденная по состоянию на 1 января соответствующего года, может меняться в течение налогового периода. Так, нередко спустя два-три месяца после начала налогового периода в связи с изменением характеристик объекта кадастровая стоимость изменяется в порядке, предусмотренном приказом Минэкономразвития от 18.03.2011 № 113. Таким образом, результаты оспаривания могут быть применены собственником лишь в течение тех самых двух-трех месяцев — от начала налогового периода до изменения кадастровой стоимости. Как результат:

- понесенные расходы превышают полученную экономию;

- новую кадастровую стоимость нужно заново оспаривать (нести временные и финансовые издержки).

2) Закажите у оценочной компании документы, подтверждающие оценку рыночной стоимости вашего объекта:

- отчет об оценке рыночной стоимости объекта;

- диск с отчетом, подписанным усиленной цифровой подписью.

Шаг 2. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

У компаний есть право выбора: обращаться сначала в комиссию или сразу готовить административное исковое заявление.

Срок для обращения с требованием об оспаривании кадастровой стоимости в комиссию — со дня внесения в реестр сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в реестр сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости.

Для обращения в комиссию составляется заявление, к которому необходимо приложить4:

- выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

- копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимого имущества (свидетельство о праве собственности/договор аренды);

- отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в бумажном и электронном виде. При этом рыночная стоимость должна быть установлена на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Шаг 3. Участие в заседании комиссии и ее решение

Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости не может превышать 30 дней с даты поступления заявления в комиссию. Все сведения о месте, дате, времени рассмотрения заявления размещаются на официальном сайте комиссии. По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в пересмотре.

Ошибки на этапе досудебного урегулирования спора

1. При подаче заявления в комиссию заявитель не прикладывает все необходимые документы. Чаще всего не прикладывается отчет об оценке в электронном виде, подписанный ЭЦП.

2. Отчет об оценке не подготавливается в расчете на действительную рыночную стоимость, а основан на мнении оценщика о том, какая стоимость больше всего может удовлетворить членов комиссии. К примеру, действительная рыночная стоимость объекта составляет 300 млн руб., а оценщик на свое усмотрение (дабы быстрее закрыть проект) посчитал в отчете стоимость равной 400 млн руб. При ставке 2 процента налог со 100 млн руб. составит 2 млн руб. То есть из-за надежды оценщика «обойтись малой кровью» правообладатель потерял существенную сумму.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости

Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости или компания не оспаривала кадастровую стоимость в комиссии, то можно обратиться в суд.

Шаг 1. Составление административного искового заявления и подготовка необходимых документов

В административном иске могут содержаться следующие требования:

- об установлении в отношении объекта его рыночной стоимости;

- изменении его кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе исправлении технической и (или) реестровой ошибки (то есть требования о пересмотре кадастровой стоимости).

К административному исковому заявлению нужно приложить документы.

Шаг 2. Обращение в суд

Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в суд по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.

Заявление можно подать со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости. Инициировать процедуру оспаривания кадастровой стоимости вовремя принципиально важно, так как пропуск установленных законом сроков влечет за собой отказ в судебной защите.

Например, в рамках дела № 33а-4499 Московский городской суд разъяснил, что пропуск срока на обжалование является достаточным основанием для отказа в принятии административного искового заявления.

Административное исковое заявление может быть подано не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Судебная экспертиза

Большинство дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости производятся с целью установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в ситуации, когда кадастровая стоимость превышает рыночную. По таким делам ключевым доказательством является отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Пленум ВС в п. 2022 постановления от 30.06.2015 № 28 ориентировал нижестоящие суды на проявление процессуальной активности в части выявления недостатков представленных административным истцом документов.

Экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Суды первой инстанции практически по всем делам об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости назначают судебную экспертизу. Как правило, суд ставит перед экспертом следующие вопросы.

1. Соответствует ли отчет об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки?

2. Если не соответствует, то какова рыночная стоимость объекта?

Практически всегда эксперты выявляют нарушения в отчете о рыночной стоимости, что влечет за собой повторное определение рыночной стоимости уже самим судебным экспертом. Основная проблема, с которой сталкиваются в таком случае заявители, сводится к тому, что рыночная стоимость, рассчитанная экспертом, оказывается близкой к кадастровой стоимости объекта. Такие ситуации встречаются часто и могут быть результатом плохой работы как оценщика, так и судебного эксперта.

Если правообладатель объекта недвижимости попал в такую ситуацию и уверен, что рыночная стоимость, рассчитанная в отчете об оценке, достоверна, то необходимо готовить рецензию на судебную экспертизу и признавать рыночную стоимость, рассчитанную по результатам экспертизы, недостоверной.

Назначение повторной судебной экспертизы встречается в практике довольно редко. Это обусловлено либо нежеланием правообладателя спорить с рассчитанной экспертом стоимостью, либо недостаточной подготовленностью представителя правообладателя в суде.

Стоит заметить, что суд в данной ситуации не на стороне правообладателя, так как последний заинтересован в наиболее низкой кадастровой стоимости. В связи с этим правообладателю необходимо не только подготовить весомые аргументы, указывающие на ошибочность заключения эксперта, но и качественно преподнести их суду на заседании (в рамках опроса судебного эксперта).

Примеры назначения повторной или дополнительной судебной экспертизы немногочисленны, ведь каждый такой случай свидетельствует об ошибках в работе экспертов, «аккредитованных» судом. Однако в случаях, когда допущенные ошибки невозможно скрыть или оправдать, повторная или дополнительная судебная экспертиза все же назначается (например, дела № 3а-0001/2017, 3а-1055/2017, 3а-1123/2018, 3а-0739/2018, 3а-1744/2018, 3а-2186/2018). В отдельных случаях, когда ошибки допущены и при проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы, добиться еще одной повторной экспертизы сложно вдвойне, но тоже реально (дело № 3а-2706/2018).

Распределение судебных расходов

В настоящий момент решен вопрос о том, подлежат ли возмещению расходы, связанные со сбором доказательств до обращения с заявлением в суд, которые включают в себя расходы на изготовление отчета об оценке и положительного экспертного заключения на него саморегулируемой организации оценщиков.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала на невозможность квалификации данных расходов как судебных. Лицо, обращающееся в суд, несет их до даты возбуждения производства по делу. Однако годом позже Пленум ВС отнес подобные расходы к судебным издержкам

На практике ситуация обстоит несколько иначе: административный истец не всегда может рассчитывать на возмещение судебных расходов даже в случае получения решения в свою пользу. Отказывая в возмещении издержек, суды указывают на обоснованность сомнений административного ответчика в достоверности отчета об оценке, предоставленного административным истцом, так как в рамках рассмотрения спора судебным экспертом подготовлено заключение о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценочной деятельности.

КС предоставил судам исключительное основание для отклонения требований о распределении судебных издержек в рамках дел об оспаривании кадастровой стоимости: «Не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей — вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, — к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков».

Учитывая, что диапазон приемлемых отклонений — категория оценочная, решение вопроса об отнесении судебных расходов на административного ответчика в каждом конкретном деле фактически отдается на откуп судье. На практике это приводит к возложению бремени судебных расходов на административного истца.

Спорные моменты

Спорных моментов при использовании кадастровой стоимости в качестве инструмента регулирования налоговых правоотношений достаточно много. Это связано с новизной такого подхода в налоговом праве и отсутствием необходимого переходного (адаптационного) периода внедрения изменений в существующую систему налогов.

Среди наиболее актуальных можно отметить ретроспективное применение результатов устранения кадастровых ошибок (исправленных по инициативе органов власти), а также использование кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по налогу на имущество организаций без корректировки на сумму НДС.

В первом случае мы говорим о том, что, выявив ошибки при опре- делении кадастровой стоимости (использование недостоверных сведений об объекте), правительство Москвы в 2016 году посчитало возможным, пересмотрев кадастровую стоимость в течение года и утвердив новые результаты государственной кадастровой оценки 26.12.2016, применить ее к правоотношениям с 01.01.2016. Результат — доначисление задним числом 12,5 млрд руб. Законность такого решения уже была предметом рассмотрения и в Мосгорсуде, и в арбитражных судах Московского округа, и в ВС. Из всех судебных инстанций только ВС встал на сторону налогоплательщика, хотя вопрос до конца еще не решен.

Обращаясь к порядку определения налоговой базы по налогу на имущество, стоит обратить внимание на редакцию ст. 375 НК, которая предписывает применять в качестве налоговой базы кадастровую стоимость. Проблема в том, что, например, в Москве кадастровая стоимость определяется с учетом НДС (он включен в результаты определения кадастровой стоимости, утвержденные нормативным правовым актом). В то же время правомерность исчисления и уплаты налога на имущество организаций с сумм другого налога, структурно не являющегося составной частью стоимости имущества (согласно ст. 168 НК), представляется сомнительной. Но этот вопрос ВС еще предстоит разрешить по существу.

Действующие лица:

Сергей
Пивоварчик

управляющий партнер