Снижаем риски изъятия земельных участков

В чем вопрос?

Клиент приобрел право пользования двумя земельными участками для строительства элитного коттеджного поселка. Один из участков был оставлен для прогулочной зоны будущих жильцов. Арендная плата по этому участку расчитывалась в соответствии с Законом Московской области от 26.12.2012 № 203/2012-ОЗ в виде базовой арендной платы и составляла 6,5 млн руб. в год. Арендатор до обращения в CG попытался оспорить расчет арендной платы, но суды трех инстанций отказали в иске.

Детали проекта

По итогам анализа сложившейся ситуации были выявлены риски, не известные арендатору ранее:

1) риск изъятия земельного участка, т. к. вид разрешенного использования "под благоустройство и озеленение" не предполагает передачу такого участка в аренду; 

2) прилегающую к земельному участку дорогу в ближайшее время планировали сделать федеральной трассой, то есть возникал риск увеличения землеотвода и последующего изъятия участка; 

3) забор коттеджного поселка и КПП пролегали в границах данного участка; при возможном изъятии этого участка забор подлежал сносу, а площадь земельных участков, расположенных по границе кооператива, уменьшалась.

Юристы CG предложили вариант снижения арендных платежей и нивелирования некоторых основных рисков.

На данном участке были расположены объекты, поставленные на кадастровый учет и принадлежащие арендатору (здание КПП, забор и коммунальные сети), поэтому выкуп участка был возможен без проведения торгов за 15% от кадастровой стоимости. На момент принятия решения о выкупе кадастровая стоимость участка составляла 10 млн руб., а стоимость выкупа – 1,5 млн руб. Выкуп участка предполагал расторжение договора аренды и переход платы за пользование участком в виде земельного налога, рассчитываемого от кадастровой стоимости. По переоценке государственной кадастровой стоимости на следующий год за годом выкупа кадастровая стоимость участка по данным проекта ГКО составляла 100 млн руб., а земельный налог, соответственно, 1,5 млн руб. При выкупе в следующем году цена увеличилась бы до 15 млн руб., поэтому заявление о выкупе было направлено незамедлительно.

После выкупа земельный участок был размежеван на два: (1) участок под забором и зданием КПП и (2) участок прогулочной зоны.

Эта стратегия привела к ежегодной экономии в 5 млн руб. за пользование земельным участком. Также был исключен риск сноса забора коттеджного поселка. В будущем, при увеличении землеотвода под федеральную трассу, собственник участка, не используемого для размещения коттеджного поселка, может передать его в государственную собственность по рыночной стоимости (во много раз превышает сумму выкупа).

Почему это важно?

Для арендатора земельного участка было крайне рискованно оставлять ситуацию в "спящем режиме": снос забора при изъятии земельного участка мог привести к недовольству жильцов, особенно тех, чьи участки прилегали к забору. Такое изъятие могло стать серьезным ударом по репутации девелопера.