Обосновываем стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом залога в банке

В чем вопрос?

Собственник торгового центра обратился в коммерческий банк с целью рефинансирования действующего кредита в другом банке, предметом залога по которому являлся торговый центр.

У залогового департамента банка, в котором собственник планировал рефинансирование, возникли вопросы к рыночной стоимости торгового центра как потенциального предмета залога по кредитному договору.

Процесс согласования размера и условий кредита затормозился из-за разных результатов оценки торгового центра собственником и специалистами банка.

Детали проекта

Специалистов банка настораживала стоимость торгового центра как предмета потенциального залога, поскольку в рамках предыдущего кредитного договора в другом банке залоговая стоимость была существенно ниже, чем текущая стоимость объекта по мнению собственника, основанному на оценке экспертов CG.

В ходе переговоров с сотрудниками залогового департамента банка экспертам CG удалось развеять сомнения, поскольку предыдущая оценка в другом банке была произведена на момент 1-го года эксплуатации торгового центра, не вышедшего на проектную мощность с точки зрения денежных потоков.

На момент проведения оценки специалистами CG торговый центр имел практически полную загрузку по рыночным ставкам и долгосрочным договорам аренды, что привело к увеличению стоимости относительно предыдущей оценки.

Представители банка приняли позицию экспертов CG, и кредитный договор был подписан на условиях, полностью удовлетворяющих собственника торгового центра.

Почему это важно?

В процессе согласования условий кредитного договора банк руководствуется желанием снизить риски потерь при реализации предмета залога в случае обращения взыскания на него.

С этой точки зрения банку выгодна наименьшая стоимость предмета залога в рамках кредитного договора.

Собственнику же в большинстве случаев выгодна обратная ситуация – максимальная залоговая стоимость объекта недвижимости.

Справедливая и обоснованная оценка объекта недвижимости, которая не вызывает вопросов у банка, позволяет соблюсти баланс интересов всех сторон ­– и собственника, и финансовой организации.