«Яндекс» через суд снизил кадастровую стоимость здания бывшей гостиницы «Корстон», на месте которой планируется построить новую штаб-квартиру. Это позволит интернет-компании сэкономить в год на налогах более 30 млн руб.
Дело «Яндекса»
«Яндексу» удалось через суд снизить кадастровую стоимость своей недвижимости в 1,7 раза — с 5 млрд до 3 млрд руб., следует из мотивировочного решения Московского городского суда, опубликованного 7 ноября 2019 года. Снижение кадастровой оценки означает для компании уменьшение налогов: ставка налога на недвижимость для организаций в Москве установлена на 2019 год в 1,6% от кадастровой стоимости объекта. Таким образом, по старой оценке компания должна была бы платить почти 80 млн руб. в год, а сейчас на 32 млн руб. меньше.
«Яндекс» подал иск к столичному департаменту городского имущества и управлению Росреестра по Москве в июне 2019-го. Из опубликованного решения суда удален адрес спорной недвижимости, но летом представитель компании сообщил РБК, что иск касается недвижимости на ул. Косыгина. Именно здесь интернет-компания планирует построить свою новую штаб-квартиру — «Яндекс» купил здание гостиницы «Корстон» и земельный участок в декабре 2018 года за $145 млн (почти 10 млрд руб. по курсу ЦБ на дату закрытия сделки).
Пресс-служба «Яндекса» отказалась комментировать решение суда. В пресс-службе управления Росреестра по Москве ответили, что выступали по делу не ответчиком, а заинтересованным лицом (в карточке дела управление названо административными ответчиком). Действующую с 2019 года кадастровую стоимость объектов недвижимости в Москве определяет ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», подведомственное департаменту городского имущества Москвы. В департаменте не ответили на запрос РБК.
«Яндекс» оспаривал кадастровую стоимость недвижимости, которая была установлена в результате государственной кадастровой оценки на 1 января 2018 года. Стоимость, установленная на 1 января 2018 года, применяется как база для расчета налога с 2019-го и далее, пока Москва заново не переоценит. В решении суда указано, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости,
— объясняет управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.
В чем суть проблемы?
Кадастровая стоимость стала выступать базой для налога на имущество организаций с 2014 года. Она зависит от времени постройки здания, использованных строительных материалов, площади объекта, месторасположения и т.п. Поскольку оценка проходит массовым методом, при котором здания рассматриваются не отдельно, а по унифицированным показателям, собственники зачастую не соглашаются с оценкой.
В этом случае у них есть право оспорить кадастровую оценку. Для этого, как правило, владельцы недвижимости нанимают независимых оценщиков, которые определяют рыночную стоимость объекта. После этого собственнику необходимо доказать, что рыночная стоимость корректнее кадастровой. Такие споры стали массовыми: только за прошлый год в комиссию при управлении Росреестра по Москве поступили 3,6 тыс. соответствующих заявлений.
В этом году процедура оспаривания государственной оценки изменилась. До 2019 года в Москве работала комиссия по спорам о кадастровой стоимости, в этом году ее не стало, и сейчас собственники идут напрямую в суд,
— уточняет Пивоварчик.
Комиссия при Росреестре была упразднена, поскольку теперь за работы по кадастровой оценке отвечают специально созданные государственные бюджетные учреждения — они создаются во всех регионах с 2017 года.
В ноябре 2018 года ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» завершило проведение новой кадастровой оценки в Москве. Многие коммерческие объекты серьезно выросли в цене, например, Центральный детский магазин на Лубянке был оценен в 14,5 млрд руб., хотя ранее его владельцу, компании «Галс Девелопмент», удалось снизить предыдущую оценку с 16,6 млрд до 9 млрд руб.
Среднее значение кадастровой оценки снизилось примерно на 10%. По мнению Пивоварчика, по итогам текущего года общее число споров, вероятно, будет на треть ниже, чем годом ранее, поскольку при проведении новой оценки Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования уже установил стоимость 30% объектов, которые оспаривались ранее, в размерах примерно равной рыночной стоимости.
Что может измениться в будущем
В скором времени законодательство о кадастровой оценке может измениться. Осенью в Госдуму правительство внесло законопроект «О совершенствовании государственной кадастровой оценки», который устанавливает правило «любое исправление — в пользу правообладателя».
Досудебные споры о кадастровой оценке, по замыслу авторов законопроекта, начнут рассматривать региональные ГБУ. Если будет обнаружена ошибка, ее можно будет исправить по желанию владельца недвижимости. При уменьшении стоимости объекта, она и, соответственно, расчет налогов будут применяться ретроспективно, при увеличении — с нового налогового периода.
Этот законопроект должен помочь избежать массовых исков от собственников, которые, например, обрушились на московские суды после ретроспективного повышения налогов в конце 2016 года. Тогда правительство Москвы повысило стоимость 2,5 тыс. объектов, владельцем которых доначислили около 12,5 млрд руб. налогов.
Аналитика
Мероприятия