Собственники офисов и торговых центров в Москве в 2022-м будут вынуждены вновь оспаривать кадастровую оценку своих объектов, от которой зависит размер налогов. Из-за очередных перерасчетов они вырастут на 7 млрд руб.
Кадастровая стоимость коммерческой недвижимости в Москве, в зависимости от размера которой владельцы объектов платят налоги на имущество, со следующего года вырастет на 0,8 трлн руб., до 4,8 трлн руб. Такие расчеты предоставила РБК юридическая компания Consul Group, проанализировавшая кадастровую оценку 40 тыс. объектов в столице: бизнес-центров, торговых комплексов, торговых и офисных помещений в зданиях и т.п.
Кадастровую оценку для каждого объекта коммерческой недвижимости устанавливает государство, из нее уже семь лет формируется база для расчета налога на имущество и земельного налога. Ставка налога постепенно растет: если в 2014 году в Москве это были 0,9%, то в 2021 году — уже 1,8%. В следующем году этот показатель составит 1,9% от кадастровой стоимости.
В Москве новая кадастровая оценка была утверждена в середине ноября этого года. Платить налоги исходя из нее собственники недвижимости начнут с 1 января 2022 года. По закону кадастровая оценка в Москве может проводиться каждые два года — предыдущий раз она проходила в 2018 году, в прошлом году ее перенесли из-за пандемии.
Что не учтено в новой оценке?
По итогам 2018 года кадастровая оценка всех объектов коммерческой недвижимости в столице составила 4,7 трлн руб., что, по подсчетам Consul Group, всего на 3% меньше, чем по обновленным расчетам. Но за последние три года собственники почти 3,7 тыс. объектов, или 9% владельцев коммерческой недвижимости в Москве, через суд смогли снизить их государственную оценку на 30%, до 937 млрд руб.,
— отмечает управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.
Поэтому в 2022 году в действительности общая стоимость коммерческой недвижимости вырастет на 20% от текущих значений.
Кадастровую стоимость недвижимости в Москве определяет ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», подведомственное департаменту городского имущества. Согласно ст. 14 закона «О государственной кадастровой оценке», при определении стоимости зданий и помещений по кадастру учитываются, в частности, сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, ветхом или аварийном состоянии объекта, а для земельных участков — сведения о местоположении и нахождении в границах зоны с особыми условиями использования территории.
Владельцы объектов тратили время и деньги на то, чтобы оспорить в суде результаты кадастровой оценки, а при проведении новой экспертизы это не учитывается, сетует Пивоварчик. По новым расчетам, в 2022 году совокупная кадастровая стоимость объектов, ранее сниженная владельцами через суд, вырастет до 1,3 трлн руб., подсчитал Пивоварчик. То есть по отношению к рассчитанной в 2018 году оценке произошло снижение на 2,3%, а по отношению к той, которую в суде установили собственники, оценка увеличилась на 40%.
Если бы Москва не проводила новую оценку, то собственники этих 3,7 тыс. объектов заплатили бы в бюджет Москвы без учета льгот 17,8 млрд руб. налогов. С новой оценкой сумма налогов возрастет на 7,1 млрд руб., подсчитал Пивоварчик.
РБК направил запрос в пресс-службу департамента городского имущества.
Как изменилась оценка конкретных объектов?
«Башня на набережной» в Москва-Сити (принадлежит турецкой Ekna): В 2015 году здание оценили в 31,9 млрд руб., собственник оспорил оценку и снизил ее до 19,5 млрд руб. По оценке 2018 года Москва вновь подняла кадастровую стоимость до 29,9 млрд руб., а собственник через суд снизил ее до 21,3 млрд руб. На 2022 году кадастровая стоимость этого небоскреба утверждена в 31,5 млрд руб. — на 22% выше текущей оценки.
Бизнес-центр Diamond Hall (входит в состав закрытого паевого инвестиционного фонда под управлением компании «Сбербанк Управление активами): Москва в прошлый раз оценила стоимость объекта почти в 6,7 млрд руб, собственник через суд снизил оценку до 4,4 млрд руб. Но при новой оценке стоимость подняли на 57%, почти до 7 млрд руб.
«Дом связи» на Новом Арбате (принадлежит АФК «Система»): по предыдущей оценке здание было оценено в 2,6 млрд руб., собственник оспорил в суде эту стоимость до 1,4 млрд руб. Теперь ее вновь подняли более чем в два раза, до 2,8 млрд руб.
РБК направил владельцам «Башни на набережной», бизнес-центра Diamond Hall и «Дома связи» на Новом Арбате запрос, готовы ли они вновь оспаривать кадастровую оценку объектов.
Государственная кадастровая оценка оторвана от рыночной, констатирует директор группы по инвестициям JLL Николай Горюнов. По его мнению, кадастровая стоимость и, как следствие, налоги продолжат расти — это позиция государства, которая читается в самой процедуре и методе определения кадастровой стоимости.
В ноябре руководитель департамента городского имущества Максим Гаман оценивал, что коммерческие объекты в новой кадастровой оценке в среднем подорожали на 4–8%, в то время как их рыночная стоимость выросла в пределах 8–11%. Аналитики коммерческой недвижимости с этим не согласны. Торговая недвижимость, прежде всего торговые центры, подешевела на фоне ограничений на работу в пандемию, а многие арендаторы ушли из них, напоминает руководитель департамента оценки и консалтинга Cushman & Wakefield Константин Лебедев. Удержать свои позиции, по его словам, смогли только «единичные, особенно качественные объекты». Стоимость офисных объектов, по словам Лебедева, выросла, но «незначительно», конкретных цифр эксперт предпочел не называть.
Будут ли собственники вновь оспаривать оценку?
Государственную оценку проводят массовым способом, именно поэтому многим собственникам сейчас удается успешно ее уменьшать, указывает начальник отдела сопровождения активов и претензионно-судебной работе Accent Capital Екатерина Лютая. По ее мнению, если государство при проведении новой экспертизы будет использовать показатели конкретных объектов, которые ранее уже оспорили установленную для них стоимость, кадастровая оценка, безусловно, будет более точная, и судебных процессов по ее снижению будет намного меньше. «Если этого не произойдет, то можно ожидать, все собственники заново пойдут оспаривать кадастровую стоимость», — считает Лютая.
В то же время оспорить новую кадастровую оценку теперь будет сложнее: согласно выпущенному в ноябре 2021 года распоряжению правительства, собственники смогут сделать это только с привлечением государственных судебно-экспертных организаций.
Количество судебных процессов и процент снижения кадастровой стоимости после принятия этого постановления существенно сократится, уверен общественный уполномоченный в Москве по вопросам судебной экспертизы, кадастровой оценки и оспариванию кадастровой стоимости Кирилл Кулаков.
Единственный подходящий кандидат на проведение экспертиз — федеральное бюджетное учреждение «Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиций РФ»,
— указывает Пивоварчик.
Юрист опасается, что из-за этого процесс оспаривания кадастровой стоимости может затянуться: сейчас он в среднем занимает десять месяцев, а теперь будет длиться более года, и все это время собственники должны будут платить налоги по утвержденной оценке.
Автор: Надежда Федорова
Аналитика
Мероприятия