Компания Consul Group провела вебинар на тему «Способы оптимизации налога на коммерческую недвижимость в 2024 году». Спикером мероприятия выступил партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group Михаил Краснов.
В фокусе внимания встречи: вопросы снижения налога на имущество организации в отношении коммерческой недвижимости путем ее исключения из перечня объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, а также разрешение вопросов о квалификации объектов в качестве коммерческой или некоммерческой недвижимости и правомерных способах снижения налогов на имущество.
Любой способ оптимизации должен рассматриваться в двух аспектах: экономический эффект при реализации инструмента и риски, связанные с использованием инструмента. Если говорить об исключении объекта из кадастровой стоимости, то это риски, связанные с претензиями налогового органа к среднегодовой стоимости.
Если ранее амортизация объектов недвижимости производилась вплоть до полного списания остаточной стоимости или уменьшения до нуля, то сейчас федеральные стандарты бухгалтерского учета вводят такую категорию как ликвидационная стоимость и устанавливают общее правило, что амортизация объекта производится до достижения остаточной стоимости величины ликвидационной стоимости.
В случае если налогоплательщик в своей учетной политике не обоснует величину ликвидационной стоимости, до которой он осуществляет начисление амортизационных платежей, это может стать проблемой и вызвать вопросы у налогового органа.
В 2022 году Минфин России отметил, что ликвидационную стоимость организация должна определить самостоятельно, и ФСБУ не ограничивает ее определения.
Квалификация объектов в качестве коммерческой или некоммерческой недвижимости
В рамках реформы 2014 года были установлены критерии, соответствие любому из которых влекло за собой квалификацию недвижимости в качестве коммерческой и, как следствие, ее налогообложения по кадастровой стоимости:
- факт нахождения на земельном участке, вид разрешенного использования (далее – «ВРИ»), которое предусматривает размещение коммерческой недвижимости;
- предназначение для использования в целях торгового или делового назначения;
- фактическое использование.
Эти критерии приводили к тому, что только в единичных случаях собственники могли доказать, что их объекты не являются торговыми или деловыми центрами. Так, в случае, если один из ВРИ земли предполагал размещение объектов торговли (например, небольшой магазин при заводе), то и все цеха, склады и прочие некоммерческие помещения, находящиеся на нем, также облагались налогом по кадастровой стоимости. В ноябре 2020 года Конституционный суд признал, что критерий ВРИ не может рассматриваться в качестве единственного и достаточного основания для квалификации объекта в качестве торгового или делового центра, и судебная практика существенно изменилась в пользу налогоплательщиков.
Если раньше суды в 99% отказывали заявителю в удовлетворении административно-исковых заявления, то после появления постановления КС в 99% случаях суды стали такие заявления удовлетворять.
Однако, в свете определения КС РФ, появившегося в январе 2024 г., новый подход не дает право налогоплательщикам права на пересчет налогов, уплаченных в бюджет до утверждения постановления в 2020 году. Поэтому существуют определенные риски, связанные с пересмотром судебных актов об определении объема налоговых обязательств и произведенным возвратам из бюджета по налоговым периодам до 2020 года.
Вид фактического использования здания, в частности определение «офиса»
Формально административно-деловым центром признается объект, который более чем на 20% используется под размещение офисов, но, например, статус технопарка в принципе исключает возможность квалификации объектов в качестве делового центра, хотя сами помещения технопарка могут полностью соответствовать определению офиса. Также не могут считаться офисными помещения некоммерческих или ИТ-организаций.
Неконкретные формулировки, что можно или нельзя признать офисом и квалифицировать как коммерческую или некоммерческую недвижимость, вынуждают собственников обращаться в суд. Поэтому каждую спорную ситуацию нужно рассматривать в индивидуальном порядке и опираться на подходы, сформированные в практике.
Способы снижения налогов на имущество
Существует несколько вариантов снижения:
- оспаривание кадастровой стоимости путем установления размера рыночной стоимости или исправления ошибки в результате государственной оценки,
- применение льгот,
- исключение из перечня облагаемых по кадастровой стоимости объектов,
- оспаривание незаконных действий госорганов и другие.
Михаил Краснов, партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования:
«В нынешних условиях важно обращать внимание не только на величину кадастровой стоимости, но и на основание ее установления и период действия, который предписывает Росреестр. Также при решении вопроса о возможных способах снижения налогов очень важно корректно определить действующую налоговую базу, чтобы избежать рисков доначислений, пеней и штрафов».
Новости
Аналитика