Сергей Пивоварчик, управляющий партнер Consul Group – о практике правоприменения нового закона о кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Текущая процедура государственной кадастровой оценки и ее применение новы для правообладателей объектов недвижимости, возникает множество заблуждений в части подачи замечаний к проекту отчета. Эти заблуждения являются следствием не только незнания правообладателями оснований для возникновения претензий к проекту отчета, но и недобросовестности некоторых участников рынка оценочных услуг.
Практически все замечания сводятся к тому, что заявители ранее оспаривали кадастровую стоимость и Комиссия или суд установили рыночную стоимость ниже той, которая сейчас отображена в проекте отчета об определении кадастровой стоимости на 2019 год. Одним из примеров является собственник объекта, увеличивший себе налог на 2 миллиона рублей в год.
Собственника здания на Лужнецкой набережной не устроила кадастровая стоимость его объекта, равная 566 млн рублей. В 2017 году кадастровую стоимость этого здания собственник уже оспорил и установил в Комиссии рыночную стоимость в размере 434 млн рублей. Считая, что кадастровая стоимость, указанная в проекте отчета, превышает рыночную стоимость, установленную в Комиссии, собственник написал замечание на проект и просил установить в финальной версии отчета стоимость, равную оспоренной.
ГБУ, рассмотрев заявление и предоставленный отчет об оценке, уточнило вид функционального использования объекта и перенесло его в оценочную группу «6.1 Объекты офисно-делового назначения (основная территория)». В связи с переносом объекта в наиболее «дорогую» оценочную группу, государственные оценщики пересчитали кадастровую стоимость и увеличили ее с 566 млн руб. до 673 млн руб.
Дело в том, что, во-первых, ГБУ изменило вид разрешенного использования здания, так как фактически это был офис, который прежде оценили как склад. Изначально ГБУ располагало неверными данными, что и повлияло на временное удешевление здания. Заявитель собственноручно подтвердил, что здание у него не складское, а офисное.
Во-вторых, федеральным законом от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Методическими указаниями не предусмотрено обязательное установление новой кадастровой стоимости в размере оспоренной кадастровой стоимости.
В данном случае оспаривание кадастровой стоимости проводилось в отношении кадастровой стоимости, определенной по старым правилам, в соответствии с №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и на дату оценки 01.01.2016. Текущая государственная кадастровая оценка проводится по новым правилам – в соответствии с №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и по состоянию на 01.01.2018.
Между оспоренными результатами и результатами в проекте отчета нет ничего общего ни с точки зрения №135-ФЗ, ни с точки зрения №237-ФЗ. ГБУ не запрещено принимать результаты оспаривания кадастровой стоимости, скорректировав их с помощью индекса роста или падения рыночной цены – но учитывать прежние результаты оспаривания ГБУ не обязано.
Несогласие с величиной кадастровой стоимости, указанной в проекте отчета или в итоговом отчете, не всегда означает ошибочность данных при проведении государственной кадастровой оценки. Практически во всех случаях разница между кадастровой и рыночной стоимостями наблюдается из-за различных методов оценки,
— рассказывает господин Пивоварчик.
В ситуации с кадастровой стоимостью применяется массовый подход, который не может быть таким же точным, как в случае проведения оценки объекта в индивидуальном порядке. Для нивелирования этого разрыва законодателем (в т. ч. в Федеральном законе «О государственной кадастровой оценке») предусмотрена процедура установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, рассчитанной в индивидуальном порядке.
Новости
Мероприятия