Регионы смогут расширить перечень налога по кадастру

Соответствующий законопроект (№1026190-8) прошёл второе чтение и предусматривает три ключевых изменения:

1. Расширяется понятие торгового и административно-делового центра.

Теперь к ним будут относиться не только отдельно стоящие здания, но и единые недвижимые комплексы (ЕНК), если хотя бы одно здание в составе комплекса соответствует признакам торгового или офисного.

2. Срок формирования перечня сдвигается на 1 марта текущего налогового периода (вместо 1 января).

3. Появится официальное определение «объекта бытового обслуживания».

Самое важное изменение — это попытка изменить сам вид объектов, которые могут быть включены в перечень. И вот почему.

В статью 378.2 НК РФ хотят внести положение, что налогообложению по кадастровой стоимости подлежат не только отдельные здания, но и единые недвижимые комплексы (ЕНК).

Давайте посмотрим, что такое ЕНК в соответствии со статьй 133.1 ГК РФ.

ЕНК — это объект недвижимости, который одновременно отвечает трём признакам:

• представляет собой совокупность зданий, сооружений и иных объектов;

• все они объединены единым назначением и физически или технологически связаны между собой;

• и главное — право собственности зарегистрировано в ЕГРН именно на ЕНК, а не на отдельные здания.

А что с ЕНК в регионах?

В Москве зарегистрировано всего 5 ЕНК, в Санкт-Петербурге — 0. По всей стране таких объектов — единицы.

Возникает вопрос: зачем вносить норму, которая не может работать формально?

Ответ очевиден: на практике субъекты РФ будут игнорировать третий признак — регистрацию права на ЕНК.

Законопроект комментирует управляющий партнер Consul Group Пивоварчик Сергей: Если законопроект будет принят в текущей редакции, мы получим резкое расширение перечня объектов, налог по которым будет исчисляться по кадастровой стоимости.

Под видом «включения ЕНК» регионы фактически получат инструмент для обложения всех объектов, функционально связанных с торговыми и офисными центрами, независимо от того, зарегистрировано ли право на единый комплекс или нет.

На практике это означает, что в перечень будут массово включаться вспомогательные и линейные объекты — парковки, склады, подстанции, котельные, сети, хозблоки — всё, что «находится рядом» с основным зданием. И если собственники начнут оспаривать такое включение, шансы на успех будут минимальны.

Суды с высокой вероятностью поддержат позицию бюджета обосновав свою позицию так:

• Функциональное единство.

Если объект обслуживает торговый или офисный центр (например, обеспечивает его энергией, транспортом, складированием), он является частью единой имущественной системы, даже без регистрации ЕНК.

• Технологическая связь важнее формальной регистрации.

Аргумент, что право в ЕГРН зарегистрировано на отдельный объект, не будет иметь решающего значения — в делах о банкротстве суды уже допускали признание ЕНК «по факту использования».

Судебная практика последних лет показывает: в вопросах, связанных с пополнением бюджета, суды готовы интерпретировать любые нормы в пользу государства. Здесь ключевым станет не регистрационный статус, а наличие экономической связи объектов.

В результате — на 2026 год мы, с высокой вероятностью, увидим рекордное увеличение перечней объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, без реального появления новых ЕНК, а лишь за счёт вспомогательных построек и инженерных сетей, ранее никогда не считавшихся «торговыми» или «офисными».

Рекомендуем собственникам объектов недвижимости (особенно в Москве), оценить риски включения их вспомогательных объектов в перечень на 2026 год и рассчитать налоговую нагрузку с учетом кадастровой стоимости, которая начнет действовать в 2026 году.

Читайте нас в Telegram-канале Consul Group.