Градостроительный кодекс РФ не дает определения понятию «объект вспомогательного использования». В результате это породило ряд правовых споров, в ходе которых суды сформировали критерии вспомогательного объекта:
01 Принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности.
02 Отсутствие разрешительной документации на строительство и наличие основного объекта, для обслуживания которого он построен.
03 Невозможность самостоятельного использования для иной деятельности.
Такие позиции можно встретить в определении Верховного Суда РФ от 25.06.2019 № 308-ЭС19-9028 по делу № А32-33264/2018, определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.12.2021 N 302-ЭС21-14414 по делу № А19-19018/2019.
Минстрой России свою позицию по этому вопросу выразил в письме от 16 марта 2020 г. № 9394-ДВ/08:
- учитывая, что под объектами вспомогательного использования следует понимать объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности, представляется, что возведение таких объектов возможно при наличии на земельном участке основного объекта, для обслуживания которого планируется возведение объекта вспомогательного использования;
- при наличии выданного уполномоченным органом или организацией разрешения на строительство основного объекта застройщик может самостоятельно определять очередность строительства объектов на участке (в частности, построить объект вспомогательного использования до основного в соответствии с проектной документацией).
Таким образом, свойство объекта вспомогательного использования заключается в его обеспечительной функции основного объекта. Иначе говоря, вещи, между которыми существует подобная связь, рассматриваются в качестве главной и принадлежной (ст. 135 ГК РФ).
Если объект соответствует данным критериям, то в отношении него можно зарегистрировать право собственности в упрощенном порядке: на основании декларации об объекте недвижимости и без предоставления исходно-разрешительной документации.
Необходимо учитывать, что регистрация права собственности в отношении вспомогательного объекта недвижимости без возведения основного не влечет возникновения права на пользование или выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности в контексте ст. 39.20 ЗК РФ.
Рассмотрим на примере дела № А19-19018/2019.
Администрация г. Иркутск и Общество заключили договор аренды земельного участка. По условиям, Обществу земельные участки предоставляется под строительство и дальнейшую эксплуатацию офисного здания.
На участке Общество возвело объекты вспомогательного назначения — пункты охраны площадью 48 и 52 м² — и зарегистрировало право собственности. Арендатор земельного участка обратился в соответствующее министерство с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату земельных участков на которых расположены эти вспомогательные объекты, ссылаясь на статью 39.20 ЗК РФ. Заявление было рассмотрено положительно, с Обществом был заключен договор купли-продажи.
Через 6 месяцев Общество пункты охраны снесло, запись о праве собственности погасило.
Позднее Администрация г. Иркутск обратилась в суд с требованием о признании недействительности договора купли-продажи земельного участка с применением последствий недействительности такой сделки.
Истец указал, что объекты недвижимости не являются вспомогательными, поскольку возведены в отсутствие основного объекта. Кроме этого, они построены с нарушением условий договоров аренды земельных участков и их целевого назначения.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований. Апелляционная и кассационная инстанции выводы суда поддержали. Но с ними не согласился ВС РФ. Он указал, что возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие основного здания или сооружения не влечет возникновения права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.
Подход ВС РФ наиболее справедливый и оправданный, т. к. есть случаи когда заинтересованное лицо, выкупая земельный участок при минимальной его застройке, приостанавливает или существенно затягивает строительство. Почему так происходит?
В первую очередь, это связано с отсутствием стимулирующих факторов в виде санкций, которые могут быть применены к застройщику на основании договора аренды земельного участка.
Кроме того, выкупая земельный участок и становясь его собственником, лицо больше не связано договорными обязательствами в части соблюдения целевого использования земельного участка. А они могли бы повлечь за собой применение штрафных санкций, расторжение договора аренды и выбытие из владения земельного участка.
Также при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости участка, на котором расположен этот объект, отдельного внимания заслуживает оценка соразмерности объекта площади участка. В противном случае, если площадь застройки окажется существенно меньше, существует риск отказа в выкупе.
Получается, что, несмотря на выработанную практику по определению критериев объектов вспомогательного использования, ряд вопросов все еще остается открытым и порождает судебные споры. Четкое определение критериев на уровне нормативно-правового акта поможет снизить нагрузку на судебные инстанции и определить объем прав заинтересованных лиц на принадлежащие им участки.
Новости
Мероприятия