Пороки воли в сделках с недвижимостью: ориентиры Верховного Суда

Верховный Суд выпустил Тематический обзор об оспаривании сделок с жилыми помещениями. Несмотря на название, многие выводы документа напрямую касаются и коммерческой недвижимости, если продавцом выступает физическое лицо.

Что важного

Порок воли не зависит от типа объекта. Сделка по продаже офиса, склада или торгового помещения может быть оспорена по тем же основаниям, что и сделка с квартирой: неспособность понимать значение своих действий, заблуждение или обман.

Риски создают не только стороны сделки, но и посредники. Если покупатель знал или должен был знать о недобросовестных действиях третьих лиц, это может повлиять на исход спора.

При признании сделки недействительной объект возвращается продавцу, а покупателю - право требовать возврата денег. И здесь нередко начинаются основные проблемы.

Механизмы защиты в ЕГРН работают для любых объектов недвижимости. Заявление о невозможности регистрации без личного участия собственника или сообщение о мошенничестве способны остановить регистрацию сделки независимо от назначения объекта.

Главный вывод: если коммерческую недвижимость продаёт физлицо, проверять нужно не только объект, но и самого продавца - его состояние, финансовое положение, историю сделок и возможные признаки банкротства.

Если продавец коммерческого объекта — физлицо, а тем более не в статусе ИП, бдительность должна быть максимальной. Такой продавец не связан требованиями, предъявляемыми к предпринимателю, и оспорить сделку по пороку воли ему проще.

При этом главная проблема возникает не в момент признания сделки недействительной, а на стадии применения последствий недействительности. Формально закон исходит из необходимости вернуть стороны в первоначальное положение. Однако на практике нередко складывается ситуация, когда недвижимость уже возвращена продавцу, а покупатель фактически получает лишь право требования денежных средств.

К сожалению, до настоящего времени отсутствуют чёткие разъяснения Верховного Суда о том, каким образом должна быть организована реституция, чтобы добросовестная сторона не несла риск неисполнения встречного обязательства. В результате покупатель может лишиться объекта недвижимости и одновременно столкнуться с многолетним взысканием денежных средств с лица, у которого этих средств уже нет. Именно поэтому при сделках с коммерческой недвижимостью важно оценивать не только сам объект, но и финансовое состояние продавца, а также возможные риски последующего оспаривания сделки, - комментирует Сергей Пивоварчик, управляющий партнёр Consul Group

Читайте нас в Telegram-канале Consul Group.