В РФ установлены две преимущественные формы владения земельным участком: на основании права собственности или права аренды. В Москве чаще всего встречается аренда. Арендная плата земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования (абз. 2 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582)). При этом вид разрешенного использования земельного участка влияет на определение кадастровой стоимости участка (объекта), которая зачастую является одним из основных показателей для расчета арендной платы по договору аренды, заключаемым с Департаментом городского имущества г. Москвы (далее — ДГИ Москвы).
В ст. 7 ЗК РФ предусматривается обязательство землепользователя использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением. При этом целевое назначение может быть:
— Основным;
— Вспомогательным;
— Условно-разрешенным.
Виды разрешенного использования и правовой режим земельных участков определяются нормативно-правовой системой градостроительной документации, которая принята в субъекте. Однако первостепенным документом, содержащим градостроительную информацию для любого землепользователя, будут местные правила землепользования и застройки. В Москве подобные правила приняли только в 2017 году.
Факты нарушения землепользования в столице выявляются в порядке муниципального земельного контроля. Это входит в полномочия Государственной инспекции по контролю за объектами недвижимости г. Москвы (далее — Госинпекция).
В случае выявления нарушений порядка землепользования Госинспекция может привлечь виновных лиц к административной ответственности (п. 4.2.1. Об утверждении положения о Государственной инспекции по контролю за объектами недвижимости г. Москвы, утвержденного Постановлением Правительства от 25.04.2012 № 184-ПП).
Однако, как правило, за административной ответственностью следуют и санкции иного характера. Это происходит по причине межведомственного взаимодействия органов исполнительной власти, которые в рамках выполнения планов эффективности делятся между собой информацией о нарушениях.
Например, Госинспекция, выявив нарушение порядка землепользования направляет информацию в ДГИ Москвы, который затем может применить договорные штрафные санкции размером с годовую арендную плату.
В последнее время ДГИ Москвы выбирает дополнительный способ защиты его прав с целью взыскать с землепользователя неосновательное обогащение в виде денежных средств, которое лицо сберегло за счет разницы между арендной платой, подлежащей расчету и внесению, исходя из фактического вида использования земельного участка, предполагающего более дорогой вид использования, и внесенной землепользователем арендной платы.
Суды такой способ поддерживают и считают обоснованным. Однако ДГИ Москвы часто не учитывает, что земельный участок может использоваться хоть и не в целях, предусмотренных договором аренды, но с учетом требований действующей градостроительной документации — а она имеет приоритетное значение.
Земельные участки, помимо основного вида разрешенного использования имеют и вспомогательные, но не более 25%. Их основной принцип заключается в обеспечении дополнительных функций объекта по отношению к основному. Иначе говоря, на земельном участке с производственным видом разрешенного использования в качестве дополнительных следует установить коды для использования объекта под офисную инфраструктуру (чтобы разместить органы управления производством) или под общественное питание (ни одна организация не обходится без мест приема пищи).
В Москве прошла волна арбитражных дел, в рамках которых рассматривались споры о нарушении режимов землепользования и условий договоров аренды. Органы исполнительной власти к рассмотрению дел подходили формально: свою позицию основывали исключительно на действующих условиях договора аренды и внесенных в ЕГРН сведениях. Т. е. Госинспекции и ДГИ Москвы было достаточно установить осуществление землепользователем любой иной деятельности на земельном участке (или его части), отличной от внесенной в ЕГРН в качестве основного вида разрешенного использования.
В 2022 году Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ был рассмотрен ряд жалоб. Суд пришел к выводу о недопустимости игнорирования действующих нормативно-правовых актов, регулирующих градостроительные отношения в субъекте.
Например, в деле № А40-285960/201 ДГИ Москвы предъявил Обществу иск о взыскании 30 млн руб. неуплаченной арендной платы в качестве неосновательного обогащения. Ранее Госинспекция установила, что в одном из зданий на участке функционирует дополнительный офис Банка ВТБ, при этом основным видом разрешенного использования является производство железо-бетонных изделий для домостроения и строительства.
Возвращая дело на новое рассмотрение Судебная коллегия ВС РФ указала, что нижестоящей инстанции надлежит учесть: имело ли место нарушение правового режима спорного участка; допустимо ли с учетом утвержденных градостроительным регламентом видов разрешенного использования (основных и дополнительных) осуществление офисной (банковской) деятельности в помещении здания, расположенного на спорном земельном участке; привела ли передача в аренду помещения к изменению вида разрешенного использования здания и земельного участка.
Подход, при котором ВС РФ указывает на необходимость учета градостроительной документации также можно встретить во многих других делах 2022 года. Такая тенденция рассмотрения дел представляется более разумной и оправданной, т. к. учитывает не только формальную сторону договорных отношений, но и действующие градостроительные регламенты, в частности, Правила землепользования и застройки.
Новости
Мероприятия