КРТ — это история, где решает не только цена. Иногда всё ломается на одном, казалось бы, второстепенном вопросе: какой документ подписываем первым.
К нам за консультацией обратился собственник здания, попавшего в зону КРТ.
Застройщик предложил выкуп:
• 480 млн ₽ по отчёту оценщика;
• 30 млн ₽ за «упущенную выгоду»
Итого — 510 млн ₽.
Сумма выглядела рыночной. И дальше прозвучала фраза: «Давайте не ждать соглашения об изъятии — подпишем ДКП».
На первый взгляд — логично. Зачем ждать соглашения - деньги те же.
Но именно эта «мелочь» при невнимательном подходе могла обойтись собственнику изымаемого объекта в сотни миллионов рублей.
Где ловушка: изъятие или договор купли-продажи
510 млн ₽ и разница между изъятием и ДКП
Собственник здания попавшего в зону КРТ устно согласился с предложенными застройщиком 510 млн ₽ и пришёл в Consul Group за консультацией не связанной с определением рыночной цены, налогами по сделкие или структурированием самой сделки - его интересовали возможные риски по договору купли-продажи. Однако этот вопрос вскрыл ключевую деталь: застройщик предлагал не ждать соглашения об изъятии, а сразу подписать обычный ДКП.
Почему это важно
Если идти через процедуру изъятия (соглашение/суд):
• передача изымаемой недвижимости не является объектом НДС,
• компенсация убытков при изъятии не включается в базу по налогу на прибыль (с оговорками).
То есть, все 510 млн ₽ падают на счет собственника изымаемого объекта без налоговых изъятий.
А если подписать обычный ДКП — это обычная реализация:
• НДС 22%,
• налог на прибыль 25%.
Считаем «цену неосторожности»
Вводные:
• цена по ДКП: 510 млн ₽,
• остаточная стоимость: 50 млн ₽.
Налоги при ДКП:
• НДС из цены: 510 × 22/122 ≈ 92,0 млн ₽,
• выручка без НДС: 510 − 92,0 = 418,0 млн ₽,
• налогооблагаемая прибыль: 418,0 − 50 (остаточная стоимость) = 368,0 млн ₽,
• налог на прибыль (368 * 25%) ≈ 92,0 млн ₽.
Итого потери только на этих двух налогах ≈ 184 млн ₽.
И вот где многие ошибаются: думают, что риски заканчиваются на одном договоре. На практике один ДКП может перекроить налоги по всей компании на год вперёд.
Где ловушка: изъятие или договор купли-продажи
Почему потери могли быть ещё больше — и зачем нужны консультанты
В этой истории был ещё один риск, который собственник изначально не учитывал.
Компания собственника работала на УСН и считала, что “в лимиты проходит”. У нас по этому поводу было своё мнение, но ключевое другое: сделка по ДКП на 510 млн ₽ неизбежно выбивает из УСН и переводит компанию на ОСНО со всеми последствиями.
А у собственника на этом юрлице были не только изымаемое здание:
• торговое помещение, сдаваемое в аренду,
• периодические сделки купли-продажи товаров (не связанных с недвижимостью).
Если бы ДКП подписали в феврале, то вся деятельность этого юрлица с начала 2026 года пошла бы уже в режиме ОСНО (НДС/прибыль/администрирование). Потери могли оказаться больше, чем 184 млн ₽ по одной сделке. Плюс — последствия тянутся дальше: после слёта с УСН далеко не всегда удаётся быстро вернуться обратно.
При изъятии по соглашению или в рамках судебного спора - цена возмещения не включается в налоговую базу по УСН, что позволяет компании дальше вести деятельность применяя спецрежим
А это главный вывод: Консультанты — это не «пересказ законов за деньги». Это возможность за полчаса наложить на вашу сделку годы практики и увидеть последствия, которые в моменте неочевидны.
В этом кейсе простая привычка — если не уверен спроси у тех, кто разбирается — не дала потерять треть стоимости имущества и могла уберечь от ещё большей потери на всех доходах компании в 2026–2027 годах.
Читайте нас в Telegram-канале Consul Group.
Аналитика
Мероприятия