Свежее Постановление КС № 38-П от 09.06.2026 - про вечную боль покупателей недвижимости: купил помещение или здание, а через год-полтора вылез скрытый дефект. И про то, в какой срок можно требовать своё.
Фабула. Покупательница приобрела нежилое помещение. Позже выяснилось, что его систематически топит - канализацией, дождевыми и сточными водами. Ремонт причину не устранил. Она пошла в суд расторгать договор. Первая инстанция иск удовлетворила, но апелляция и кассация развернули: покупатель обратилась к продавцу позже двух лет с момента передачи помещения, а [по мнению судов] п. 2 ст. 477 ГК отводит на требования по таким недостаткам два года с момента принятия помещения.
Суды читали этот двухлетний срок как дедлайн на предъявление требований - фактически как срок исковой давности.
Позиция КС: норма в такой трактовке судов неконституционна из-за правовой неопределённости.
КС развёл два разных срока:
1. два года по п. 2 ст. 477 ГК - это срок на обнаружение скрытого недостатка, а не на подачу иска;
2. если дефект обнаружен в пределах этих двух лет - у покупателя есть ещё общий срок исковой давности (3 года), чтобы заявить требования, и течёт он с момента обнаружения.
Но есть нюанс
КС прямо установил порядок до момента, пока законодатель не поправит норму: день обнаружения недостатка считается по дню, когда вы известили продавца. А если вы продавца не известили или сделали это с опозданием - доказывать, что дефект обнаружен вовремя, придётся уже вам.
Что это значит на практике
Обнаружили скрытый дефект в купленном объекте — сразу фиксируйте это и письменно извещайте продавца. Это ваша точка отсчёта и ваша защита.
Читайте нас в Telegram-канале Consul Group.
Аналитика
Мероприятия