КС РФ (Постановлением от 15.01.2026 № 1-П) разобрал ситуацию, когда налоговая начисляла физлицам НДФЛ при мене по правилу для продажи — кадастровая стоимость переданного объекта × на коэффициент 0,7.
В деле гражданка обменяла участок с кадастровой 2,9 млн.р. на участок с кадастровой 0,4 млн.р. (в договоре указали по 500 тыс.р., без доплат) — и ей доначислили НДФЛ, рассчитав его умножив кадастровую стоимость участка на коэффициент 0,7.
Позиция КС РФ: такой подход нельзя применять автоматически.
Почему КС подчеркнул, что мена ≠ купля-продажа. По мене между физлицами часто нет денег вообще, и налог «по кадастровой стоимости переданного» может означать налог с имущественной потери, а не с реальной экономической выгоды.
Как будет сейчас (пока в НК не внесут поправки)
Если вы меняете недвижимость для личных целей (без предпринимательской цели), то:
• НДФЛ не считают по «0,7 от кадастровой стоимости переданного имущества».
• НДФЛ появляется только если налоговая опровергнет эквивалентность обмена, то есть докажет одновременно:
• нет разумных мотивов для мены (в т.ч. бытовых: переезд, удобство и т.п.);
• кадастровая стоимость полученного имущества существенно выше, чем кадастровая стоимость переданного.
Если эквивалентность опровергнута — налог считают с разницы: (КС полученного − КС переданного) + все денежные выплаты/доплаты по договору (если были).
С момента вынесения этого Постановления КС РФ физлицам, которые проводят мену недвижимости с заметной разницей в кадастровой стоимости, стоит заранее собрать «защитный файл»: документы и пояснения, подтверждающие разумность обмена (локация, переезд, приближение к центру жизненных интересов, семейные и бытовые причины, удобство использования объекта и т.п.). В ряде случаев имеет смысл (а иногда и необходимо) дополнить его отчетом об оценке рыночной стоимости — например, когда реальная ценность объектов сопоставима, но кадастровая оценка явно не отражает рынок. С таким пакетом аргументов разговор с налоговой обычно проходит значительно проще и дешевле, чем последующее оспаривание начислений в суде. - комментирует управляющий партнер Consul Group, Пивоварчик Сергей
Читайте нас в Telegram-канале Consul Group.
Аналитика
Мероприятия