КС об изъятии участка для трассы М-11

Суть решения

КС РФ рассмотрел жалобу собственника, у которого участок изъяли для строительства трассы М-11 «Нева». Суд первой инстанции выделил вопрос о цене в отдельное производство и немедленно изъял участок. Итоговая цена выросла в два раза, но деньги собственник получил только через полгода после фактического изъятия объекта.

КС РФ запретил судам выделять спор о цене в отдельное производство по умолчанию.

Теперь такой разрыв возможен только в двух случаях:

1. Промедление с изъятием создаёт угрозу жизни, здоровью, обороне или безопасности государства. Проще говоря — ЧС или объекты стратегического значения.

2. Собственник фактически НЕ использует участок, не возражает против изъятия, и на нём уже ведутся работы лицом, в интересах которого осуществляется изъятие.

Экономическая целесообразность проекта, сроки ввода, «так сложилось» и «мы уже начали стройку» больше не работают.

Что это означает для КРТ в Москве

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) стал для Москвы основным инструментом изъятия частной недвижимости. По сути, это тот же процесс: город принимает решение, земля и объекты на ней изымаются в судебном порядке, собственнику предлагают компенсацию.

Проблема была в том, что суды практически по всем процессам автоматически выделяли вопрос о цене в отдельное производство. Город (оператор КРТ) получал возможность оперативно изъять актив, а собственнику оставляли долгий и дорогой судебный процесс для определения цены изъятия.

Как будет работать процедура по КРТ после постановления

Суд вправе выделить в отдельное производство вопрос о цене за изъятие только при наличии одного из двух исключительных обстоятельств:

1. Участок уже фактически используется для государственных нужд с молчаливого согласия собственника. Суд посчитает, что участок «не используется и не осваивается», либо что собственник вёл себя недобросовестно, например, купил недвижимость уже после публикации планов по её изъятию.

2. Промедление угрожает жизни, здоровью или обороне страны.

Для КРТ, который не является проектом «стратегического значения» в понимании КС РФ, второй случай практически неприменим. Основным основанием остаётся фактическое использование участка городом или инвестором.

Как изменятся расчёты: предоплата и доплата

Даже если суд пошёл на разделение процесса, КС РФ прописал три железные гарантии для собственника:

• Предоплата. Решение об изъятии должно содержать условие о предварительной выплате (или внесении в депозит нотариуса) суммы возмещения, предложенной государством на основании отчёта об оценке.

• Доплата с процентами. Если итоговая цена, определённая в отдельном процессе, оказалась выше предоплаты, разница выплачивается незамедлительно, а на сумму недоплаты начисляются проценты с момента изъятия до момента фактической выплаты.

• Убытки сверх процентов. Если процентная ставка не покрыла реальные потери собственника, можно взыскать убытки отдельно. Например, с момента изъятия до момента выплаты правообладатель изымаемого имущества оплачивал складские помещения для хранения мебели и техники вывезенной из изъятых объектов.

Читайте нас в Telegram-канале Consul Group.