«Тема изъятия земельных участков сегодня особенно актуальна. Улично-дорожная сеть Москвы повсеместно меняет свои границы, строятся и обновляются дороги, объезды, дублеры и многое другое. Получается, что изъятие земли просто необходимо для государства. Другое дело – как оно осуществляется. Этот вопрос сейчас самый острый для собственников, землепользователей и арендаторов», – Мадина Икоева, директор по кадастровым работам Consul Group.
Проблемы прекращения прав на земельные участки вследствие их изъятия для государственных или муниципальных нужд
Наиболее распространенное прекращение прав на земельные участки – принудительное прекращение права собственности. Чаще всего это происходит в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в том числе путем выкупа в случае владения участком на правах собственника.
Существует два вида изъятия земельных участков: основной (добровольный) и дополнительный (принудительный). Первый предусматривает достижение соглашения сторонами по поводу изъятия земельных участков без суда. Второй же заключается в изъятии земельного участка по судебному решению при отсутствии согласия правообладателей.
Общий в обоих случаях порядок изъятия заключается в следующем:
1) Регистрируется решение об изъятии или выкупе земельного участка госорганами.
2) Собственники и пользователи земельных участков уведомляются о предстоящем изъятии органом, принявшим данное решение, не позднее чем за один год до момента изъятия.
Если между госорганом и собственником не достигнуто соглашение о выкупной цене, государственный орган, принявший решение об изъятии путем выкупа, может предъявить судебный иск о выкупе земельного участка. Этот процесс и является дополнительным порядком изъятия участка.
Когда участок принадлежит лицу на праве пожизненного наследуемого владения, процедура принятия решения об изъятии аналогична, аналогичны и сроки уведомления об изъятии. Основное различие в том, что земельный участок в данном случае не выкупается: здесь возмещаются в полном объеме все убытки, понесенные правообладателем.
Примерами иных обстоятельств для изъятия земельных участков являются объявление земель государственными природными заказниками и необходимостью проведения на земельном участке работ, связанных с геологическим изучением и иным использованием недр.
Цена изъятого земельного участка
При изъятии земельного участка на возмещение могут претендовать как собственники, так и правообладатели, владеющие землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (п. 3 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).
Возмещается не только стоимость участка, но и убытки, а также упущенная выгода. Сумма возмещения включает, помимо прочего, рыночную стоимость объектов, если одновременно с изъятием земельных участков осуществляется изъятие расположенных на них объектов недвижимого имущества. Определить общий размер возмещения необходимо за 60 дней до того, как правообладателю земельного участка будет направлено соглашение об изъятии недвижимости.
Выкупную цену определяют по результатам проведенной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Напомним, ранее стоимость объектов недвижимого имущества с несогласованными пристройками и улучшениями на изымаемом участке не подлежала возмещению, также как и стоимость объектов, строительство которых было начато после уведомления об изъятии этого земельного участка, независимо от стадии строительства.
Сейчас же в ст. 26 Закона № 499-ФЗ указано, что, если у собственника, другого правообладателя объектов недвижимости отсутствует право на земельный участок, на котором они расположены, возмещение за участок определяется как при аренде на срок 49 лет. И обратная ситуация: если изымаемый участок принадлежит гражданину на праве собственности (ином праве), но нет зарегистрированного права на расположенный на нем объект недвижимости, то в этом случае в размер возмещения включается рыночная стоимость такого объекта недвижимости (ч. 3, 5 ст. 26). Данная статья закрыла недоработки в земельном законодательстве в отношении защиты прав собственников.
Защита прав собственников и иных лиц на земельные участки
Актуальным вопросом сегодня остается эффективная защита прав собственников на земельные участки. Известны случаи, когда публичные органы умышленно нарушают установленный порядок изъятия.
В то время как собственник земельного участка использует для своей защиты механизмы, предусмотренные процессуальным законодательством, фактически его участок занимают и используют органы власти или подведомственные организации. Пройдет значительное время, прежде чем ему удастся обосновать свои права, но на протяжении всего этого периода ему необходимо оплачивать землепользование. Налицо очевидное нарушение прав собственника фактически изъятых земельных участков.
После получения уведомления о принятом решении об изъятии собственник фактически не вправе распоряжаться своим имуществом – сдать, продать, подарить, использовать под строительство, но он продолжает нести налоговую нагрузку, даже если находится в состоянии судебного разбирательства с изымающим органом. К сожалению, исходя из судебной практики можно сделать выводы: удовлетворение публичных интересов стоит на первом месте. То есть собственник теряет и участок, и финансы.
Ранее в п. 7 ст. 23 Земельного кодекса РФ предоставлялась возможность правообладателям требовать от уполномоченных органов власти выкупа их земельных участков. Это распространялось на такие случаи, когда публичное использование земельного участка приводило к невозможности его дальнейшей эксплуатации собственником.
Принятие Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» привело к отмене п. 7 ст. 23 Земельного кодекса РФ. С августа 2018 г. правообладатель может требовать выкупа своего земельного участка по рыночной стоимости либо возмещения убытков, если осуществление изъятия привело к невозможности или существенному затруднению его использования.
В этом случае очевидна проблема осуществления органами власти «предварительного и равноценного возмещения», поскольку процедура выкупа не предполагает возмещение правообладателям всех имущественных потерь. То есть правообладатель получает возмещение убытков пост-фактум, а до момента получения рыночной стоимости участка продолжает нести некомпенсируемые затраты.
Следующим особенно важным фактором, где процветают нарушения прав землепользователя, является определение выкупной цены за изымаемый участок. К сожалению, практика показывает, что в большинстве случаев данная цена значительно отличается от объективной в меньшую сторону.
Как правило, ситуация выглядит следующим образом. Участок переходит в публичную собственность после заключения между сторонами соглашения об изъятии земельного участка, и только после этого госорган может легализовать бюджетное финансирование. Но публичный орган не торопится заключать такое соглашение, предлагая цену, которая сразу бы устроила собственника участка.
Затягивание процедуры изъятия в конечном счете вынуждает собственника соглашаться с предлагаемой компенсацией, так как он уже теряет свое фактическое владение и не может пользоваться участком в первоначальном виде. При этом собственник понимает, что не получит полноценную компенсацию за свои имущественные и финансовые потери.
Самый эффективный способ, который обеспечит равенство сторон в земельном конфликте, – это самостоятельное обращение собственника в суд с иском об изъятии в установленном законом порядке.
Ведь только судебная процедура является особо требовательной к определению размера возмещения за изымаемый земельный участок. Земельный кодекс РФ предъявляет к органам власти строгие требования по проведению оценки стоимости земельного участка: она проводится с учетом всех критериев и характеристик объекта изъятия, а стоимость зависит от размеров, местоположения, категории, удаленности участка от инфраструктурных объектов и т.д.
При этом необходимо инициировать полную процедуру изъятия в судебном порядке. Исковое требование только о возмещении убытков не будет являться гарантией соблюдения всех интересов собственника, так как оценочные работы не будут произведены в полном объеме.
Здесь таится еще одна проблема. В большинстве случаев суды признают за правообладателями земельных участков право на получение денежной компенсации, но точный размер убытков установить невозможно, потому что время и деньги, затраченные на установление реальной стоимости участка, не учитываются. Часто в ходе размещения инфраструктурных объектов не только изменяется ландшафт земельного участка, но и утрачиваются его природные свойства, что не поддается оценке из-за отсутствия возможности установить первоначальный вид незаконно изъятого участка.
Положения о защите прав субъектов в федеральном законе «О внесении изменений в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации от 31.12.2014 № 499-ФЗ»
Итак, подытожим.
Что изменилось с принятием 31 декабря 2014 г. Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 499-ФЗ):
1) если у собственника, другого правообладателя объектов недвижимости отсутствует право на земельный участок, на котором они расположены, возмещение за участок определяется как при аренде на срок 49 лет;
2) если изымаемый участок принадлежит гражданину на праве собственности (ином праве), но нет зарегистрированного права на расположенный на нем объект недвижимости, то в размер возмещения включается рыночная стоимость такого объекта недвижимости;
3) при наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, может быть предусмотрено предоставление ему земельного участка взамен изымаемого.
Следует подробнее рассмотреть последний пункт. При согласии собственника на компенсацию в виде нового земельного участка он получает его только на праве собственности, вне зависимости от того, на каком праве принадлежали ему изъятые участки. Важное значение в этой процедуре занимает определение стоимостей обоих участков. Зачастую происходит занижение выкупной цены изымаемого участка и завышение цены предоставляемого. И здесь для исключения недоразумений необходимо проведение независимой экспертной оценки рыночной цены участков.
Подробнее разберем, в каких случаях возможна компенсация в виде другого земельного участка и как она происходит:
- начинается с согласия правообладателя;
- правообладатель может заявить о своем желании на компенсацию в виде нового земельного участка, но не требовать его у представителей власти;
- с новым земельным участком должны быть проведены все кадастровые процедуры для передачи в собственность;
- правообладатель вправе указать свои пожелания по расположению земельного участка, но не участвовать в кадастровых работах.
Чтобы минимизировать потери в связи с изъятием у собственника земельных участков для государственных и муниципальных нужд, нужно:
1) проверить, чтобы земля имела кадастровую идентификацию;
2) оформить права собственности, либо иные права пользования участком;
3) при возникновении спора о разнице выкупного и предоставляемого участка провести высококвалифицированную независимую экспертную оценку стоимости указанных объектов;
4) своевременно поставить на учет объекты строительства, возведенные на принадлежащем собственнику участке земли, и наоборот, обязательно зарегистрировать права собственности на участок, находящийся под возведенным объектом недвижимого имущества;
5) при ущемлении финансовых интересов правообладателя – инициировать рассмотрение в судебном порядке процедуры изъятия участка для государственных и муниципальных нужд.
Нарушение хотя бы одного из требований процедуры изъятия земельного участка служит основанием для отказа уполномоченному органу реализовать свое право на изъятие земельных участков в судебном порядке (Земельный кодекс РФ, гл. VII). Именно об этом стоит помнить собственнику, когда он понимает, что действия уполномоченных органов, начинают противоречить закону.
Аналитика
Мероприятия