Изменения в стандартах бухучета в 2022 году: как не потерять около 20% прибыли

Источник: РБК

Возможно вы не знали об этих изменениях, но уже успели нарушить.

С 2022 года вступили в силу новые стандарты бухучета, которые изменили правила расчета остаточной стоимости недвижимости. Многие бизнесмены не отнеслись к ним всерьез. А зря. Рассказываем, почему это большая ошибка. 

Как раньше считали налог на недвижимость?

На протяжении нескольких десятилетий в России действовало правило амортизации основных средств, которое ежегодно уменьшало остаточную стоимость недвижимости до ноля. Большое количество дорогих объектов, в том числе торговых и бизнес-центров, построенных 20–30 лет назад, имели почти нулевую остаточную стоимость. Следовательно, и сумма налога была очень низкой. Это стало причиной, по которой законодатели в 2014 году внесли изменения в НК РФ. Они обязали собственников недвижимости платить налог по кадастровой стоимости, которая близка к рыночной. 

Однако в России много нежилой недвижимости, налогообложение которой нельзя привязать к кадастровой стоимости, потому что это может спровоцировать волну банкротств. Например, в Москве есть прецеденты, когда производственные здания включали в перечень объектов, налог по которым платится по кадастровой стоимости. Здания оценивали как торговые, после чего предприятие не могло выплатить непосильный налог и запускало процедуру банкротства — так, к примеру, поступили «Мелькомбинат в Сокольниках» и «Останкинский завод напитков». Это показало, что система массовой кадастровой оценки не подходит для производств. Но решение было найдено .

Что нового в 2022 году?

1 января в России вступили в силу новые ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения». 

Кажется, что ничего кардинально нового в сфере налогового регулирования не произошло. Но это не так.

По состоянию на 31 декабря 2021 года все собственники недвижимого имущества должны провести пересчет стоимости основного средства по новым правилам. Перерасчет должен включать определение ликвидационной стоимости объекта как величины, которую налогоплательщик получил бы в случае выбытия объекта. При этом ФСБУ не содержит механизма определения ликвидационной стоимости объекта — это создает риски некорректного ее определения налогоплательщиком.  

На территории Москвы находится около 1 тыс. ИП и более 1,5 тыс. организаций, имеющих недвижимое имущество. Большая часть из них применяет УСН. Если в 2022 году они проигнорируют новые правила о пересчете остаточной стоимости, за них это сделает налоговый орган. Организациям и ИП, применяющим ОСН и владеющим имуществом, налог по которому насчитывается по среднегодовой стоимости, такая невнимательность грозит доначислениями по налогу на имущество, штрафом и пени. А вот организациям и ИП на УСН независимо от того, по среднегодовой или кадастровой стоимости они уплачивают налог на имущество, может грозить переход по 2022 году с УСН на ОСН.

Не пересчитав среднегодовую стоимость имущества самостоятельно, налогоплательщик рискует получить расчет от налогового органа, который будет базироваться на кадастровой стоимости. Налогоплательщики, чья кадастровая стоимость объектов недвижимости совокупно превышает 150 млн руб., вероятнее всего, на 2022 год «слетят» с УСН по итогам налоговой проверки. В этом случае им придется уплатить НДС за весь 2022 год, налог на прибыль, налог на имущество. Оспорить такие доначисления постфактум будет трудно.

Что будет, если не отреагировать на изменения?

Представим, что 

ООО «Собственник недвижимости» вместо УСН теперь должен применять ОСН. 

Ему пересчитают налоговые обязательства, доначислят НДС, налог на прибыль, пени и штраф. Получится вот что: 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — 275 млн руб.,

Выручка за 2021 год — 164,7 млн руб. (входящий НДС — 27,5 млн руб.),

Управленческие расходы = 50,6 млн руб. (исходящий НДС = 8 ,4 млн руб.)

Прочие расходы = 8,3 млн руб. (исходящий НДС = 1,4 млн руб.)

Сумма к уплате в бюджет рассчитывается по формуле:

Входящий НДС — исходящий НДС — прочие расходы, то есть

27, 5 — 8 ,4 — 1,4 = 17,7 млн руб.

Эти 17,7 млн руб. надо уплатить в бюджет, если все расходы облагаются НДС. Есть расходы, которые НДС не облагаются (например, зарплата). Поэтому в реальности сумма НДС к уплате в бюджет будет немного больше.

Прибыль до налогообложения будет рассчитываться по формуле:

Выручка — НДС, который условно уже перечислили в бюджет — управленческие расходы — прочие расходы, или 

164,7 — 17,7 — 50,6 — 8,3 = 88,1 млн руб.

Чистая прибыль при ОСН = прибыль — налог на прибыль в 20%, то есть:

88,1 — 17,7 = 70,4 млн руб.

Чистая прибыль при УСН составляла бы 95,4 млн руб.

Если в 2022 году выручка составит те же 164,7 млн руб., и налогоплательщик потеряет право применять УСН из-за новых правил, его чистая прибыль снизится до 70,4 млн руб. То есть из-за перехода на ОСН налоговые обязательства увеличатся на 25 млн руб. за счет необходимости уплаты НДС и налога на прибыль. В процентном выражении чистая прибыль снизится на 27%.

Если учесть, что налогоплательщик своевременно не отреагирует на изменения, в 2023 году к доначислениям в 24,8 млн руб. прибавится штраф в размере 20% от суммы недоимки — это 5 млн руб. и пени.

Действующие лица:

Сергей
Пивоварчик

управляющий партнер

Верните экран в вертикальное положение