В соответствии с внесенными Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ изменениями в Жилищный кодекс РФ усложнился процесс перевода жилого помещения в нежилое (коммерческое). Нововведения коснулись получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме на перевод помещения из жилого в нежилое, а также требований к оформлению протоколов собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Если оценивать масштаб изменений, то они не просто усложнили процедуру перевода жилого помещения в нежилое, но и для кого-то сделали такой перевод невозможным вовсе.
Основными изменениями являются:
1. Получение согласия большинства собственников помещений в многоквартирных домах на перевод жилого помещения в нежилое;
2. Обязательное получение согласия каждого собственника помещения, примыкающего к переводимому;
3. В помещение после его перевода из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;
4. Изменения Требований к оформлению протоколов собраний собственников помещений в многоквартирных домах.
Для ведения бизнеса в жилых квартирах их владельцам приходится реализовать достаточно длительную и сложную процедуру перевода жилого помещения в нежилое. В настоящей статье рассмотрим порядок перевода жилого помещения в нежилое с учетом последних законодательных изменений.
Так, для перевода жилого помещения в нежилое его собственнику необходимо сделать следующее.
Этап 1.
Оценить действующее законодательство, а также законодательные инициативы о запретах размещения в многоквартирных домах объектов определенного вида деятельности – для исключения риска невозможности ведения запланированной деятельности в переводимом помещении.
Этап 2.
Оценить технические возможности перевода помещения в нежилое. Так, обязательным условием такого перевода является возможность обеспечения в него отдельного входа, не связанного со входом в жилые помещения или помещения, обеспечивающие проход к жилым помещениям. После перевода помещения возможность доступа из него к жилым помещениям должна быть исключена полностью (фактически отсутствие дверных проемов, ведущих на лестничную клетку подъезда).
Этап 3.
Оценить возможность размещения новой входной группы для нежилого помещения. В некоторых ситуациях могут возникнуть проблемы, связанные с правовым режимом земельного участка, на котором расположено здание, или согласием собственников жильцов многоквартирного дома на возведение крыльца.
Этап 4.
Получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме на перевод жилого помещения в нежилое. Это основное нововведение, которое существенно усложняет процедуру перевода, на нем мы остановимся более подробно.
Кроме согласия большинства собственников помещений необходимо предварительно получить письменное согласие от каждого собственника помещения, примыкающего к переводимому. Примыкающим в данном случае будет являться помещение, имеющее общую с переводимым помещением стену или расположенное непосредственно над или под переводимым помещением.
После получения согласия собственников примыкающих помещений необходимо получить согласие большинства собственников помещений в многоквартирном доме в рамках проведения процедуры голосования на общем собрании жильцов.
Число участников собрания, достаточное для того, чтобы данное собрание было правомочным по вопросам перевода помещения из жилого в нежилое:
|
Один подъезд |
Более одного подъезда |
|
Более 2/3 от общего числа голосов собственников помещений |
Более 50% от общего числа голосов собственников помещений, в том числе более 2/3 голосов собственников помещений в подъезде, в котором планируется перевод помещения в нежилое |
Количество голосов для одобрения перевода жилого помещения в нежилое:
|
Один подъезд |
Более одного подъезда |
|
Более 50% голосов собственников от принявших участие в голосовании |
Более 50% голосов собственников от принявших участие в голосовании, а также более 50% голосов собственников помещений в подъезде, в котором планируется перевод |
Самое большое затруднение при переводе помещения вызывает проведение общего собрания. Сложности возникают уже с начала организации общего собрания на стадии уведомления о нем. Кроме того, часто протоколы, которые сейчас в обязательном порядке необходимо передавать в госорган, осуществляющий перевод помещений, оформляются с нарушением требований действующего законодательства. Также не стоит забывать о банальном злоупотреблении правом собственников помещений, от которых в обязательном порядке теперь необходимо получить согласие.
Этап 5.
Подать документы на перевод помещения в орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, либо в МФЦ.
Состав документов:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, – технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое, соответствующий требованиям, утвержденным Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр;
7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение, в котором указаны сведения о собственнике (Ф.И.О. и паспортные данные физлица, полное наименование и ОГРН юрлица), номер помещения, которое принадлежит собственнику, а также реквизиты документов, подтверждающих право собственности.
Этап 6.
В случае подготовки и подачи в орган, осуществляющий перевод, проекта переустройства и (или) перепланировки помещения фактом надлежащего выполнения такого рода работ будет являться акт приемочной комиссии о приемке завершенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения.
Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого (коммерческого).
Новости
Мероприятия