ФНС проверяет ПИФы недвижимости по сделкам 2022–2024 годов

Сегодня в СМИ появилась новость: налоговые органы начали массовые проверки ПИФов недвижимости — фокус на сделки 2022–2024 годов и использование фондов для снижения налоговой нагрузки.

Ровно об этом мы писали на протяжении нескольких лет (например тут или тут): после закрытия иностранных юрисдикций для агрессивного налогового планирования собственники коммерческой недвижимости массово переключились на ПИФы как на «внутрироссийский офшор» не понимая последствий.

Мы решили проверить масштаб проблемы на данных.

Менее чем за час:

1. восстановили цепочки переходов прав за 2025 год;

2. выделили переброс недвижимости в ПИФы, транзитные сделки и внутрипифовые перебросы;

3. оценили объём.

Что получилось

Перевод недвижимости в ПИФы от юрлиц и физлиц: ≈641 тыс. кв.м. Здесь значительная часть — нормальная инвестиционная логика.

Внутрипифовые перебросы («ПИФ → ПИФ»): ≈174 тыс. кв.м. Это уже слой перераспределения активов, что требует в отдельных случаях экономического обоснования.

Транзитные конструкции («продавец» → ПИФ → «покупатель») Критерии: стороны не ПИФы, владение фондом ≤ 1 года. ≈51,8 тыс. кв.м.

Это не портфельная инвестиция — это транзит. Актив быстро проходит через фонд к новому собственнику; экономический смысл долгого владения минимален, налоговая логика — очевидна.

Типовые связки:

• «организация → ПИФ → организация»

• «организация → ПИФ → физлицо»

Средний период владения активом ПИФом в транзитных конструкциях — около 3 месяцев.

Масштаб в деньгах

С учётом цен на коммерческую недвижимость Москвы — это миллиарды рублей налоговой базы, выведенной из прямого налогообложения (только по Москве и только за 2025 год).

Сегодня у государства ещё нет повсеместно развернутой аналитики такого уровня, но это вопрос времени: то, что мы собрали за час — в ближайшей перспективе станет стандартной процедурой в каждом субъекте.

На этом фоне текущие проверки за 2022–2024 годы — лишь первый этап: сделки 2025-2026 годов с признаками налоговых правонарушений будут оставаться в зоне риска ещё много лет.

Читайте нас в Telegram-канале Consul Group.