Битва за налоги: как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

На основании кадастровой стоимости компании платят налоги со своих объектов недвижимости. Однако ее размер иногда сильно отличается от рыночной стоимости не в лучшую сторону. Разберем три простых шага, которые помогут оспорить кадастровую стоимость

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Собственник части или доли. Любой собственник объекта целиком, или его части, либо доли в праве на объект может стать истцом в споре об изменении кадастровой стоимости. Согласие других сособственников в таком случае не требуется. Если речь идет о долевом имуществе, то при решении вопросов со стоимостью нужно привлечь собственников всех остальных долей. Они будут третьими лицами, не заявляющими самостоятельные требования.

Бывший собственник. Он вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, которая применялась в качестве налоговой базы в период, когда он владел объектом. Например, если налогоплательщик уже продал недвижимость, но еще не заплатил налог за соответствующий период.

Органы госвласти и местного самоуправления. Госорганы могут оспаривать кадастровую стоимость объектов, которые расположены на их территории. Раньше они могли подавать иски только в отношении той недвижимости, которая находится в собственности РФ или муниципальных образований (ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ). Однако КС признал эту норму неконституционной (постановление КС от 05.07.2016 № 15-П).
 

Как заменить кадастровую стоимость на рыночную?

Для начала подсчитайте, сколько составит налог на имущество организаций, земельный налог или арендная плата, если бы вы рассчитывали их, исходя из рыночной стоимости объекта. Нужно четко понимать, стоит ли ради такой экономии подавать иск в суд, ведь придется потратить много времени и денег на оценку и судебные издержки. Вполне может оказаться, что выгоднее оставить все как есть.

Инициируйте процедуру оспаривания, если окажется, что кадастровая стоимость значительно завышена, и признание рыночной стоимости недвижимости налоговой базой существенно уменьшит платежи.

Шаг 1. Подготовьте документы

1. Получите выписку из ЕГРН с данными о текущей кадастровой стоимости объекта и датой ее определения.

Вопрос корректного определения даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, очень важен. Ошибка может привести к неприятным последствиям.

Часто собственники коммерческих объектов становятся жертвами шаблонного подхода: отчет о рыночной стоимости, как правило, составляется по состоянию на ту дату, когда были утверждены результаты государственной кадастровой оценки в регионе. Собственники инициируют спор и направляют в суд административное исковое заявление со сведениями из этого отчета. Суд удовлетворяет требования, но в дальнейшем собственника ждет сюрприз. Оказывается, что результаты оспаривания можно применять к непродолжительному периоду времени. Кадастровая стоимость, утвержденная по состоянию на 1 января соответствующего года, может меняться в течение налогового периода. Нередко спустя два-три месяца после начала налогового периода из-за изменений характеристик объекта кадастровая стоимость изменяется в порядке, предусмотренном приказом Минэкономразвития РФ от 24.09.2018 № 514.

Например, в течение 2019 года по большому количеству объектов в Москве провели верификацию и гармонизацию данных, учтенных в ЕГРН. Поэтому в середине года у недвижимости менялись какие-то характеристики не в реальности, а в данных Росреестра. Из-за этого менялась и кадастровая стоимость объектов.

Получается, результаты оспаривания можно было применить лишь в течение тех самых двух-трех месяцев: в периоде от начала налогового периода до изменения кадастровой стоимости. Как результат:

• понесенные расходы превышают полученную экономию;
• новую кадастровую стоимость нужно заново оспаривать (нести временные и финансовые издержки).

2. Закажите у оценочной компании документы, которые подтвердят рыночную стоимость вашего объекта:

• отчет об оценке рыночной стоимости;
• диск с отчетом, который подписан усиленной цифровой подписью.

Шаг 2. Составьте административное исковое заявление

В административном исковом заявлении нужно указать ваше требование установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость. К заявлению приложите дополнительные документы:

• копии административного искового заявления (по числу лиц, участвующих в деле);
• копии правоустанавливающих документов, которые подтверждают имущественные права истца на объект недвижимости;
• подтверждение оплаты государственной пошлины;
• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• отчет об определении рыночной стоимости (оригинал на бумажном носителе с копиями по числу лиц, участвующих в деле, а также в форме электронного документа на носителе CD-R);
• копии бумаг, подтверждающих полномочия представителя истца.

Напомним, что согласно ст. 55 Кодекса административного судопроизводства (КАС) представителем истца в административном судопроизводстве могут быть не только адвокаты, но и другие лица. Они должны обладать полной дееспособностью, не состоять под опекой или попечительством и иметь высшее юридическое образование либо ученую степень по юридической специальности. Также безусловное право на участие в административном процессе есть непосредственно у истцов и лиц, которые имеют право представлять их интересы без доверенности. Например, это может быть единоличный исполнительный орган ООО. Другие лица, которые хотят представлять интересы административного истца по доверенности, обязаны предоставить в суд документ, подтверждающий наличие высшего юридического образования или ученой степени по юридической специальности.

Шаг 3. Обратитесь в суд

Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости можно подать в суд по месту нахождения:

• заказчика работ по определению кадастровой стоимости;
• государственного органа, который определил кадастровую стоимость.

Инициировать процедуру оспаривания кадастровой стоимости вовремя очень важно — пропуск установленных законом сроков влечет за собой отказ в судебной защите. Заявление можно подать с того дня, когда в ЕГРН внесли сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Крайний срок — день внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которую определили после проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости.

В целом административное исковое заявление можно подать не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Что будет проверять суд?

Обычно собственники оспаривают кадастровую стоимость тогда, когда она превышает рыночную. По таким делам ключевое доказательство — отчет об определении рыночной стоимости недвижимости. Суды очень внимательно относятся к этому документу и всегда стараются найти в нем недостатки.

Особо пристальное внимание уделяют тому, соответствует ли отчет требованиям действующего законодательства. В связи с тем, что у судей нет специальных познаний в области оценочной деятельности, они назначают судебную экспертизу. Перед экспертом ставят несколько вопросов.

1. Соответствует ли отчет об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки?
2. Если не соответствует, то какова рыночная стоимость объекта?

Практически во всех случаях эксперты выявляют нарушения в отчете о рыночной стоимости. Это влечет за собой повторное определение рыночной стоимости уже самим судебным экспертом. Здесь собственников может ждать проблема: рыночная стоимость, рассчитанная экспертом, оказывается близкой к кадастровой стоимости объекта. Такие ситуации встречаются часто и могут быть как результатом плохой работы оценщика, так и плохой работой судебного эксперта.
 

Если вы уверены, что рыночная стоимость, рассчитанная в отчете об оценке, достоверная и ошибся именно эксперт, а не ваш оценщик, то готовьте рецензию на судебную экспертизу. Нужно признавать рыночную стоимость, рассчитанную по результатам экспертизы, недостоверной через выявление в заключении эксперта ошибок, повлиявших на результат. Практика назначения повторной судебной экспертизы встречается редко. Так происходит из-за нежелания правообладателя спорить со стоимостью, рассчитанной экспертом, либо из-за недостаточной подготовленности представителя правообладателя в суде. Суд в такой ситуации не на стороне правообладателя, т.к. он не заинтересован в наиболее низкой кадастровой стоимости. Поэтому необходимо подготовить весомые аргументы об ошибочности заключения эксперта и качественно преподнести в заседании (в рамках опроса судебного эксперта).